Lavori straordinari in condominio: delibera, maggioranze e fondo speciale

Si consideri un condominio di 24 unità che deve rifare la facciata. Il preventivo scelto è di 180.000 euro. Se si applica la tabella di proprietà generale, come prevede l’articolo 1123, primo comma, del codice civile salvo diversa convenzione, chi possiede un appartamento da 40 millesimi (i millesimi misurano la quota di ciascuno sul valore dell’intero edificio, che vale 1.000) paga 7.200 euro. Le domande che si fanno in assemblea sono sempre le stesse: quanti voti servono per approvare? Bisogna versare tutto subito o si può pagare man mano che il cantiere avanza? Il codice civile risponde a tutte e due.

Il fondo speciale è obbligatorio

L’articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile dice che l’assemblea, quando delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Il fondo non è una cassa generica: è una somma raccolta apposta per quell’intervento, che serve a garantire che il denaro ci sia prima che l’impresa lo chieda.

Nell’esempio della facciata, quindi, il fondo deve essere di 180.000 euro e, con la stessa tabella, il condòmino da 40 millesimi deve versare 7.200 euro. Lo scopo è raccogliere il denaro prima che maturino i pagamenti all’impresa, così da ridurre il rischio che il cantiere si fermi per i ritardi di qualcuno.

La regola ha una storia breve ma precisa. Il testo attuale del numero 4 viene dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 13, comma 2, lettera a), la riforma del condominio, che vale dal 18 giugno 2013 e ha introdotto il fondo «costituito obbligatoriamente». Pochi mesi dopo il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, articolo 1, comma 9, lettera d), in vigore dal 24 dicembre 2013 e convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, ha stabilito che, se il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori in base al loro stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Il fondo può seguire gli stati di avanzamento

Secondo l’articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile, nel testo in vigore al 15/11/2026, se il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori in base al loro stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Lo «stato di avanzamento» (spesso abbreviato in SAL) è la verifica periodica della parte di lavoro eseguita, alla quale corrisponde una rata del prezzo.

Se il contratto della facciata prevede quattro pagamenti (30%, 30%, 30% e 10%), il primo fondo può essere di 54.000 euro e il condòmino da 40 millesimi versa 2.160 euro; poi altri 2.160, altri 2.160 e infine 720. La condizione è una sola, ma deve esserci davvero: il pagamento graduale deve essere scritto nel contratto d’appalto. Se il contratto prevede un pagamento unico, o non dice nulla, il fondo deve coprire l’intero importo.

Per questo conviene leggere la bozza del contratto prima dell’assemblea e non dopo. Se Lei è consigliere, può chiedere all’amministratore che il calendario dei pagamenti all’impresa e quello delle rate ai condòmini coincidano.

Quale maggioranza serve

L’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, sostituito dall’articolo 14 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 con effetto dal 18 giugno 2013, stabilisce che le delibere sulle riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con la maggioranza del secondo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Quel «sempre» vuol dire che non cambia nulla fra prima e seconda convocazione. La seconda convocazione è la riunione che si tiene quando la prima non raggiunge il numero legale e che, secondo l’articolo 1136, terzo comma, del codice civile, si svolge in un giorno successivo alla prima e non oltre dieci giorni da essa.

Fanno eccezione gli interventi di contenimento del consumo energetico individuati con attestato di prestazione energetica o diagnosi energetica di un tecnico abilitato: per questi, secondo l’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, basta la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’edificio.

Un esempio numerico. In seconda convocazione intervengono 14 condòmini su 24, che insieme hanno 620 millesimi. Votano a favore in 8, con 480 millesimi. Per una delibera ordinaria in seconda convocazione l’articolo 1136, terzo comma, del codice civile richiede la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (più di 333 millesimi, quindi almeno 334), e la delibera passerebbe. Per una riparazione straordinaria di notevole entità invece non basta: mancano 20 millesimi per arrivare a 500. Se un altro condòmino da 25 millesimi si unisce ai favorevoli, i sì diventano 9 su 14 con 505 millesimi e la delibera è approvata.

Il quadro completo delle maggioranze, con altri esempi, è nell’articolo sulle maggioranze dell’assemblea di condominio. Quando l’intervento non ripara ma aggiunge qualcosa di nuovo, per esempio un cappotto termico o un impianto che prima non c’era, le regole sono quelle delle innovazioni in condominio.

Quando una riparazione è «di notevole entità»

Il codice non fissa una cifra. Un lavoro da 20.000 euro può essere modesto per un complesso di 80 appartamenti e pesante per una palazzina di 6. La valutazione dipende dal caso: costo complessivo, numero di unità, quota che grava su ciascuno. Nel dubbio, la scelta prudente è votare con la maggioranza più alta: una delibera approvata con 505 millesimi resta valida anche se poi il lavoro si rivela meno impegnativo del previsto; una approvata con 340 millesimi rischia di essere contestata.

Lo stesso vale per i casi in cui decidere chi paga è già una questione. Per il rifacimento di una terrazza a livello o di un lastrico solare la ripartizione segue regole proprie, spiegate nell’articolo sulle infiltrazioni dal lastrico solare; per le facciate che perdono intonaco, l’urgenza e le responsabilità sono trattate in quello sulla caduta di calcinacci.

Che cosa si rischia

Una delibera sui lavori straordinari approvata senza la maggioranza dell’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, o senza prevedere il fondo dell’articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile, espone il condominio a contestazioni. Nel primo caso, secondo l’articolo 1137, secondo comma, del codice civile, il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la delibera nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione per gli assenti; i dettagli sono nell’articolo su come impugnare una delibera. Il codice civile non dice quale conseguenza abbia la mancata costituzione del fondo, ma secondo la Corte di Cassazione (ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388) la delibera che approva i lavori senza costituirlo è nulla, e l’assemblea non può derogare all’obbligo nemmeno con il consenso dell’impresa. Il rischio pratico, in ogni caso, è chiaro: un cantiere avviato senza soldi in cassa si ferma alla prima rata non pagata.

Che cosa conviene fare prima dell’assemblea

1. Chiedere all’amministratore almeno due preventivi confrontabili, con le stesse voci di lavoro, allegati alla convocazione.
2. Verificare nel contratto se i pagamenti sono previsti per stati di avanzamento: in questo caso l’articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile consente di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
3. Controllare nel verbale che siano scritti il numero dei favorevoli e i loro millesimi, per verificare che si sia arrivati a 500.
4. Chiedere che la delibera indichi l’importo del fondo, che per l’articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile è pari all’ammontare dei lavori (o ai singoli pagamenti, se il contratto prevede gli stati di avanzamento), e, per chiarezza, anche le scadenze dei versamenti e il criterio di ripartizione.
5. Seguire i versamenti nel tempo e sollecitare presto chi è in ritardo, prima che il ritardo blocchi l’impresa. L’articolo 1129, nono comma, del codice civile obbliga comunque l’amministratore, salvo dispensa dell’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Se l’amministratore attuale non fornisce i preventivi, non mostra a che punto sono i versamenti o lascia partire i lavori senza fondo, è una delle situazioni per cui molti condòmini chiedono un parere allo studio prima della successiva assemblea.

Come lavora un’amministrazione seria

Un lavoro straordinario ben gestito si vede dai documenti: preventivi confrontabili, un contratto con il calendario dei pagamenti, un verbale con i millesimi dei favorevoli, un fondo che si riempie prima che l’impresa emetta fattura. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e rende consultabili a ogni condòmino, attraverso la contabilità online aggiornata costantemente, i versamenti al fondo e i pagamenti all’impresa, fattura per fattura. Se il Suo condominio deve deliberare un intervento importante, o se ha dubbi su come ne è stato deliberato uno, Domos Consulting può esaminare la situazione e prepararLe un preventivo.