Infiltrazioni dal lastrico solare o dal terrazzo: chi paga le riparazioni

Si pensi a un condominio di 20 unità. All’ultimo piano c’è un attico che ha l’uso esclusivo del lastrico solare sopra di sé, e ogni volta che piove forte compare una macchia sul soffitto dell’appartamento sotto. Il tecnico stima 30.000 euro per rifare l’impermeabilizzazione. Il proprietario dell’attico dice che il lastrico copre tutto l’edificio e quindi la spesa è di tutti. Gli altri rispondono che sopra ci cammina solo lui. In realtà il codice civile ha una regola precisa che dà una parte di ragione a entrambi.

Che cosa dice l’articolo 1126 del codice civile

Il lastrico solare è la copertura piana dell’edificio, che a volte si può anche calpestare. L’articolo 1117, n. 1, del codice civile lo elencava già nel testo del 1942 fra le parti comuni dell’edificio, insieme ai tetti. Il testo oggi in vigore, sostituito dall’art. 1 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013), continua a comprendere «i tetti e i lastrici solari» fra le parti comuni. Può capitare però che i titoli di proprietà, cioè gli atti d’acquisto o un regolamento contrattuale (accettato da tutti i condòmini o richiamato negli atti d’acquisto), ne riservino l’uso a uno solo o ad alcuni condòmini.

Per questo caso l’articolo 1126 del codice civile, intitolato «Lastrici solari di uso esclusivo», stabilisce che chi ha l’uso esclusivo del lastrico, o di una parte di esso, contribuisca per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni. Gli altri due terzi, sempre secondo l’art. 1126 c.c., sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nella pratica questo valore si esprime con i millesimi: la quota di proprietà di ogni unità calcolata su un totale di 1.000.

La logica è semplice. Il lastrico fa due cose: chi ne ha l’uso ci passeggia, ci mette le piante, lo consuma; tutti gli altri ci stanno sotto e lo usano come tetto. La legge divide la spesa fra le due funzioni. L’art. 1126 c.c., però, non è fra le norme che l’art. 1138, terzo comma, c.c. dichiara inderogabili dal regolamento: un regolamento contrattuale o gli atti d’acquisto possono quindi prevedere un riparto diverso.

Il calcolo, con i numeri

Nell’esempio dei 30.000 euro, secondo l’art. 1126 c.c. il titolare dell’uso esclusivo paga un terzo, cioè 10.000 euro. I 20.000 euro che restano si dividono per millesimi fra tutti i condòmini della parte coperta.

Se il lastrico copre l’intero edificio e il proprietario dell’attico ha 80 millesimi, paga anche la sua quota dei due terzi: 20.000 × 80/1.000 = 1.600 euro, quindi 11.600 euro in tutto. Il testo mette infatti i due terzi a carico di «tutti» i condòmini serviti, e il titolare dell’uso esclusivo è uno di loro. Un condòmino con 50 millesimi paga 20.000 × 50/1.000 = 1.000 euro.

Le cose cambiano se il lastrico copre una sola scala. Se la scala B vale 400 millesimi dell’edificio, i 20.000 euro si dividono solo fra le unità di quella scala, ognuna in proporzione ai propri millesimi rispetto a quei 400. Un appartamento da 50 millesimi pagherà 20.000 × 50/400 = 2.500 euro, mentre chi abita nella scala A non paga nulla.

Dove la regola lascia spazio ai dubbi

Il testo parla di «riparazioni o ricostruzioni del lastrico». Quando un intervento riguarda solo ciò che serve a chi usa la superficie (per esempio un rivestimento decorativo scelto da lui) e non l’impermeabilizzazione che protegge l’edificio, conviene che il tecnico tenga separate le voci nel computo metrico, cioè nell’elenco delle lavorazioni con quantità e prezzi. Così l’assemblea può discutere la ripartizione su cifre chiare.

Anche il terrazzo merita attenzione. L’art. 1126 c.c. nomina solo i lastrici solari. Un terrazzo a livello, quello che fa da pavimento a un appartamento e da copertura a quello sotto, pone la stessa domanda, ma il codice non la risolve in modo espresso. Prima di fare i conti conviene leggere il regolamento di condominio e gli atti d’acquisto, che possono contenere clausole specifiche.

Riparare il lastrico e risarcire i danni sono due cose diverse

L’art. 1126 c.c. dice chi paga i lavori sul lastrico. Non dice chi deve rimborsare il soffitto rovinato, il parquet gonfio o i mobili dell’appartamento sotto. Quella è una questione di responsabilità civile: dipende da come sono andate le cose (da quanto tempo il difetto era noto, chi era stato avvisato, chi doveva intervenire) e, se si arriva al giudice, la decide il giudice caso per caso. Nel codice non c’è una percentuale fissa per i danni, come invece c’è per le spese di riparazione. Chi ha subito l’infiltrazione fa bene a chiedere un parere legale sulla propria situazione prima di avanzare richieste.

Nel frattempo è prudente controllare se la polizza del fabbricato copre le infiltrazioni e a quali condizioni: è l’argomento dell’approfondimento sulla polizza globale fabbricati. Quando poi i lavori sono di una certa entità, si decidono in assemblea con le maggioranze dell’art. 1136 c.c. e il fondo speciale obbligatorio previsto dall’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c., descritti nell’articolo sui lavori straordinari in condominio.

Quando le segnalazioni restano senza risposta, i tempi diventano decisivi: il danno cresce a ogni pioggia.

Che cosa conviene fare adesso

1. Fotografare subito la macchia o il gocciolamento, con la data, e ripetere le foto a ogni pioggia.
2. Segnalare il problema all’amministratore per iscritto, con PEC o raccomandata, e chiedere un sopralluogo tecnico.
3. Verificare negli atti d’acquisto e nel regolamento contrattuale chi ha l’uso esclusivo del lastrico e su quale superficie.
4. Chiedere che il computo dei lavori separi l’impermeabilizzazione dalle finiture usate solo da chi ha l’uso esclusivo.
5. Controllare che il riparto proposto in assemblea applichi un terzo e due terzi (art. 1126 c.c.) e i millesimi della sola parte coperta, salvo che un regolamento contrattuale o gli atti d’acquisto prevedano un riparto diverso.
6. Se le lavorazioni rientrano fra quelle agevolate, informarsi su come la detrazione si divide fra i condòmini: lo spiega l’articolo sulle detrazioni per i lavori sulle parti comuni.

Come si gestisce un’infiltrazione

Davanti a un’infiltrazione, un amministratore attento non aspetta la terza segnalazione. Manda un tecnico, porta in assemblea un preventivo con le voci separate e prepara un riparto in cui ogni condòmino vede da dove nasce la sua quota. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e mette la contabilità online, aggiornata costantemente, a disposizione di ogni condòmino, fattura per fattura: anche la spesa per il lastrico si può controllare voce per voce. Se nel Suo condominio una perdita dal tetto resta senza risposta, o il riparto proposto non Le sembra corretto, può chiedere allo studio un parere o un preventivo per l’amministrazione del condominio.