Calcinacci dalla facciata: chi risponde dei danni e che cosa deve fare l'amministratore

Un pomeriggio di pioggia, da un cornicione al quarto piano si stacca un pezzo di intonaco grande come una mano. Cade sul cofano di un’auto parcheggiata davanti al portone e lo ammacca. Il proprietario dell’auto chiede i danni: a chi? E l’amministratore, che riceve la telefonata un’ora dopo, che cosa deve fare prima che cada il pezzo successivo, magari sulla testa di qualcuno?

La facciata è una parte comune

Si parte dalla proprietà. L’articolo 1117 del codice civile, al primo comma, numero 1, elenca fra le parti comuni dell’edificio «i portici, i cortili e le facciate», salvo che il titolo, cioè l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale, disponga diversamente. Le facciate non comparivano nel testo originario del 1942, che chiudeva il numero 1 con la formula generale «in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Le ha nominate espressamente l’articolo 1 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013.

Chi risponde del danno: la custodia

La regola sul danno sta in una sola riga. L’articolo 2051 del codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il testo è rimasto quello del 1942.

Applicata alla facciata, la norma porta a una conclusione semplice: il custode della facciata è il condominio, e quindi è il condominio a dover risarcire l’auto ammaccata. La norma non dice chi debba provare che cosa: lo ha precisato la giurisprudenza. Secondo l’orientamento della Corte di cassazione, chi ha subito il danno deve dimostrare che il danno viene proprio da quella cosa, per esempio con fotografie del frammento e del punto da cui si è staccato, mentre di regola non deve provare che l’amministratore abbia trascurato la manutenzione. Per liberarsi il condominio deve provare il caso fortuito, che la giurisprudenza intende come un evento imprevedibile e inevitabile che spiega da solo la caduta. Una facciata vecchia e mai controllata difficilmente rientra in questa nozione.

Il risarcimento lo paga il condominio, e quindi lo pagano tutti i condòmini in proporzione ai millesimi, cioè alle quote di proprietà espresse nelle tabelle del condominio, secondo l’articolo 1123, primo comma, del codice civile, salvo diversa convenzione. In un condominio di 24 unità un appartamento da 40 millesimi sostiene il 4% della somma: su un danno di 1.500 euro sono 60 euro. Se il condominio ha una polizza per la responsabilità civile verso terzi, conviene denunciare subito il sinistro. Quanto copra davvero dipende dal contratto, come spiega l’articolo sulla polizza globale fabbricati.

Resta un caso diverso. Se il pezzo si stacca da una parte di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, secondo la giurisprudenza custode è di regola chi ne ha la proprietà o la disponibilità. Quando non è chiaro da dove sia venuto il frammento, serve un sopralluogo tecnico prima di decidere chi paga.

Che cosa deve fare l’amministratore: gli atti conservativi

L’articolo 1130 del codice civile, al primo comma, numero 4, impone all’amministratore di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio». La legge non ne dà un elenco. Sono atti conservativi le misure che servono a evitare un danno o a impedire che si aggravi. Davanti a un cornicione che si sbriciola, sono atti conservativi transennare il marciapiede, far rimuovere da una ditta le parti pericolanti e far installare reti di protezione.

Anche questa norma ha una storia. Il testo originario parlava degli «atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio». L’articolo 10 della legge 220/2012 ha sostituito l’intero articolo e dal 18 giugno 2013 parla di atti conservativi «relativi alle parti comuni». La data si ricava dall’articolo 32 della stessa legge: la legge è entrata in vigore sei mesi dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012. Il riferimento è quindi diventato più diretto alle cose, non solo ai diritti.

Quando l’amministratore può ordinare i lavori da solo

Mettere in sicurezza non basta sempre: a volte bisogna ripristinare subito il tratto di cornicione, prima delle piogge. Il secondo comma dell’articolo 1135 del codice civile vieta all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente. In questo caso gli impone di riferirne nella prima assemblea. La legge 220/2012 non ha toccato questo comma: l’articolo 13 della legge ha modificato soltanto il numero 4 del primo comma e ha aggiunto un comma finale.

Un esempio sui tempi. Se l’urgenza si presenta a novembre e la successiva assemblea si tiene a marzo, l’articolo 1135, secondo comma, del codice civile impone all’amministratore di riferirne in quell’assemblea: è opportuno che spieghi quali lavori ha ordinato, perché erano urgenti e quanto sono costati. L’urgenza deve essere reale: riguarda il tratto pericolante, non l’intera facciata.

Il rifacimento completo, infatti, resta all’assemblea. Lo stesso articolo 1135 del codice civile, al primo comma, numero 4, nel testo in vigore al 15/11/2026, chiede all’assemblea che approva opere di manutenzione straordinaria di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento dei lavori, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti: questo periodo è stato aggiunto dall’articolo 1, comma 9, lettera d), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9. Per un rifacimento da 120.000 euro il fondo deve quindi essere di 120.000 euro, salvo pagamento a stati di avanzamento. Maggioranze e rate sono spiegate nell’articolo sui lavori straordinari in condominio. Per le agevolazioni fiscali sulla facciata conviene leggere quello sulle detrazioni per i lavori sulle parti comuni.

Se l’amministratore non risponde alle segnalazioni sulla facciata, o rimanda la messa in sicurezza a un’assemblea che non convoca, il problema non è solo tecnico. È una delle situazioni in cui conviene chiedere a un altro studio un parere sulla gestione.

Che cosa rischia chi aspetta

Se nessuno interviene e il pezzo successivo ferisce un passante, il danno può diventare molto più grave di un cofano ammaccato. Il condominio ne risponde verso il terzo secondo l’articolo 2051 del codice civile. L’amministratore che non ha compiuto gli atti conservativi imposti dall’articolo 1130 del codice civile può poi doverne rispondere verso il condominio secondo le norme sul mandato, a cui rinvia l’articolo 1129 del codice civile.

Che cosa conviene fare adesso

1. Al condòmino che vede crepe, intonaco rigonfio o frammenti a terra conviene segnalarli all’amministratore per iscritto, con fotografie e data.
2. L’amministratore, tenuto agli atti conservativi dall’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c., fa transennare la zona; conviene poi chiedere un sopralluogo tecnico che individui le parti pericolanti e quelle da cui sono cadute.
3. Se c’è un danno a terzi, conviene denunciare subito il sinistro alla compagnia e conservare foto, frammenti e testimonianze.
4. Se il tecnico indica lavori urgenti, l’amministratore li ordina e ne riferisce nella prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.); il resto lo mette all’ordine del giorno con i preventivi.
5. L’assemblea che delibera il rifacimento costituisce il fondo speciale previsto dall’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c., per l’intero importo oppure in relazione ai singoli pagamenti, se il contratto li prevede a stati di avanzamento.

Come lavora un’amministrazione seria

Una facciata non crolla da un giorno all’altro: di solito manda segnali per anni. Un’amministrazione attenta li registra, conserva le perizie fra i documenti sullo stato tecnico dell’edificio e porta il tema in assemblea prima che diventi un’urgenza. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997. Nei condomìni che gestisce, le spese per la messa in sicurezza e per i lavori compaiono nella contabilità online, aggiornata costantemente e consultabile da ogni condòmino fattura per fattura. Se nel Suo condominio le segnalazioni restano senza risposta e sta valutando un cambio di amministratore, lo studio può esaminare la situazione e prepararLe un preventivo.