Le maggioranze dell'assemblea di condominio, con esempi in millesimi e in teste

Si prenda un condominio con 20 condòmini, ognuno proprietario di una sola unità, e tabelle millesimali che sommano a 1000. In assemblea si presentano 9 condòmini, che insieme possiedono 520 millesimi. Si può deliberare? E se 5 votano a favore con 310 millesimi, la delibera è approvata? La risposta cambia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione e dell’argomento in votazione. Chi conosce le regole se ne accorge subito; chi non le conosce rischia di veder passare (o bocciare) decisioni con numeri sbagliati.

Due conteggi insieme: teste e millesimi

I millesimi misurano il valore di ciascuna unità rispetto all’intero edificio: chi ha 50 millesimi possiede il 5 per cento del valore. Le teste sono invece i condòmini, cioè i «partecipanti al condominio» dell’articolo 1136 c.c.: ciascuno conta una volta sola, anche se possiede più unità, e i comproprietari di una stessa unità hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea (articolo 67, secondo comma, disp. att. c.c.).

L’articolo 1136 del codice civile, nel testo in vigore al 14/11/2026, chiede sempre di verificare insieme le due cose, sia per il quorum costitutivo (quanti devono essere presenti perché l’assemblea possa riunirsi validamente) sia per il quorum deliberativo (quanti voti servono perché una decisione passi). Il testo attuale è stato riscritto dall’articolo 14 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Prima convocazione

La prima convocazione è la prima data fissata nell’avviso. L’articolo 1136, primo comma, c.c. considera l’assemblea regolarmente costituita se sono presenti condòmini che rappresentano i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Nel condominio di esempio: due terzi di 1000 fanno 666,67, quindi servono almeno 667 millesimi; la maggioranza di 20 persone è 11. Con 12 presenti e 640 millesimi l’assemblea non si apre; con 11 presenti e 670 millesimi sì.

Per approvare una delibera, il secondo comma dello stesso articolo chiede i voti della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Se sono presenti 14 condòmini con 760 millesimi, servono almeno 8 voti favorevoli (la maggioranza di 14) che sommino almeno 500 millesimi. Otto favorevoli con 480 millesimi non bastano.

Seconda convocazione

Se in prima convocazione manca il numero legale, si passa alla seconda convocazione. L’articolo 1136, terzo comma, c.c. stabilisce che deve tenersi in un giorno successivo a quello della prima e comunque non oltre dieci giorni da essa: se la prima è fissata il 3 marzo, la seconda deve cadere fra il 4 e il 13 marzo.

In seconda convocazione la stessa norma si accontenta di un terzo del valore e di un terzo dei partecipanti per costituire l’assemblea: nel condominio di esempio 334 millesimi (un terzo di 1000 è 333,33) e 7 persone (un terzo di 20 è 6,67). Sempre per l’articolo 1136, terzo comma, c.c., la delibera è valida con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore.

Tornando all’esempio iniziale: 9 presenti con 520 millesimi. In seconda convocazione l’assemblea è costituita. Se 5 condòmini votano a favore con 340 millesimi, una delibera ordinaria (per esempio l’approvazione del preventivo di gestione) passa. Se i 5 favorevoli hanno solo 310 millesimi, non passa, anche se sono la maggioranza delle persone in sala.

Le maggioranze rafforzate indicate dalla legge

Per alcune decisioni il calcolo cambia, perché la legge non si accontenta del terzo dei millesimi. L’articolo 1136, quarto comma, c.c. richiede la maggioranza del secondo comma (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi su 1000) in qualsiasi convocazione per:

• la nomina e la revoca dell’amministratore;
• le liti, attive e passive, su materie che vanno oltre le attribuzioni dell’amministratore;
• la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità;
• le deliberazioni previste dagli articoli 1117-quater, 1120 secondo comma, 1122-ter e 1135 terzo comma c.c.

Nell’esempio dei 9 presenti con 520 millesimi, per nominare un nuovo amministratore servono almeno 5 favorevoli che insieme arrivino a 500 millesimi: in pratica quasi tutti i millesimi presenti in sala (contrari e astenuti insieme non possono superare 20 millesimi). È per questo che, quando un condominio vuole cambiare amministratore, conviene preparare l’assemblea per tempo e raccogliere le deleghe; lo spiega nel dettaglio l’articolo sulla revoca dell’amministratore. Se il Suo condominio sta valutando un cambio, lo studio può aiutare il consiglio a impostare l’ordine del giorno e a verificare in anticipo i numeri.

Fra le materie dell’articolo 1120, secondo comma, c.c., come modificato dall’articolo 5 della legge n. 220 del 2012, rientrano le opere per la sicurezza e la salubrità dell’edificio, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici, la produzione di energia da cogenerazione o da fonti rinnovabili (anche da parte di terzi che ottengono a titolo oneroso un diritto sul lastrico solare o su un’altra superficie comune idonea), i parcheggi e gli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ad altri flussi informativi, anche via satellite o via cavo. Per gli interventi di contenimento dei consumi energetici individuati con un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica di un tecnico abilitato, l’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 consente di deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. L’articolo 1122-ter riguarda invece la videosorveglianza delle parti comuni, trattata nell’articolo sulle telecamere in condominio. Anche la sanzione per chi viola il regolamento si delibera con la maggioranza del secondo comma: lo prevede l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione, come modificato dall’articolo 1, comma 9, lettera e), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9.

Fra le maggioranze dell’articolo 1136 c.c., la più alta è quella del quinto comma: per le innovazioni dell’articolo 1120, primo comma (quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e per le deliberazioni dell’articolo 1122-bis, terzo comma, occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore, cioè 667 millesimi su 1000. Con 9 presenti e 520 millesimi una delibera del genere non può passare, qualunque sia il voto.

Per l’articolo 1136 c.c., le soglie in millesimi si calcolano sempre sul valore dell’intero edificio (1000), non sui millesimi dei presenti. Le soglie in teste, per l’approvazione, si calcolano invece sugli intervenuti.

Che cosa si rischia se i numeri non tornano

Una delibera approvata senza la maggioranza prevista dalla legge può essere contestata in tribunale (articolo 1137 c.c.). L’articolo 1136, sesto comma, c.c. aggiunge che l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati; il settimo comma impone di redigere il verbale e trascriverlo nel registro tenuto dall’amministratore. Termini e modi per contestare una decisione sono spiegati nell’articolo su come impugnare una delibera.

Che cosa conviene fare prima della prossima assemblea

1. Chiedere all’amministratore le tabelle millesimali aggiornate e l’elenco dei condòmini, per sapere quanti millesimi e quante teste servono.
2. Controllare la data della seconda convocazione: secondo l’articolo 1136, terzo comma, c.c. non può cadere lo stesso giorno della prima né oltre dieci giorni dopo.
3. Per ogni punto all’ordine del giorno, verificare quale comma dell’articolo 1136 si applica: ordinario, quarto comma (500 millesimi) o quinto comma (667 millesimi).
4. Chiedere che il verbale riporti, per ogni votazione, nomi e millesimi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti: l’articolo 1136, settimo comma, c.c. impone di redigere il verbale, e senza questi dati il calcolo delle maggioranze non si può controllare.

Come lavora un’amministrazione seria

Un amministratore che conosce il mestiere calcola i quorum prima di aprire la seduta, li scrive nel verbale e avverte l’assemblea quando un argomento richiede una maggioranza che in sala non c’è. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e organizza assemblee anche in videoconferenza, quando il regolamento lo prevede o la maggioranza dei condòmini vi acconsente (articolo 66, sesto comma, disp. att. c.c.), con verbali che riportano per ogni voto teste e millesimi. Se Lei è consigliere o condòmino e vuole capire se le ultime delibere del Suo condominio reggono, o sta pensando di cambiare amministratore, può chiedere allo studio un parere o un preventivo.