Innovazioni in condominio: quali si possono deliberare e quali sono vietate

Pensi a un condominio di 24 unità, con un totale di 1.000 millesimi. I millesimi sono la quota di ciascun appartamento sul valore dell’intero edificio. In assemblea si presentano 16 condòmini e se ne discutono due proposte: chiudere il cortile con un cancello automatico e installare un ascensore per chi non riesce a fare le scale. Le due delibere sembrano simili, ma la legge chiede maggioranze diverse. Su entrambe, poi, c’è un limite che nessun voto può superare.

Che cosa dice l’articolo 1120 del codice civile

Per innovazione, nella pratica, si intende un’opera nuova che modifica una parte comune o il modo in cui si usa. Non rientrano qui la riparazione o il rifacimento di ciò che esiste già: quelli sono lavori di manutenzione, di cui si parla nell’articolo sui lavori straordinari in condominio.

L’articolo 1120 del codice civile è stato modificato dall’art. 5 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, che ha inserito dopo il primo comma l’elenco degli interventi agevolati e la procedura che permette anche a un singolo condòmino di chiederli. Il primo comma, sulle innovazioni ordinarie, e l’ultimo, sulle innovazioni vietate, non vengono da questa legge ma dal testo precedente del codice.

La regola si divide in tre parti.

Le innovazioni ordinarie. Il primo comma dell’art. 1120 c.c. permette all’assemblea di deliberare innovazioni dirette a migliorare la cosa comune, a renderne l’uso più comodo o a farla rendere di più. Serve la maggioranza indicata dall’articolo 1136, quinto comma, del codice civile, nel testo dato dall’art. 14 della legge 220/2012: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Nell’esempio, si supponga che il cancello sia un’innovazione ordinaria. Con 16 presenti servono almeno 9 voti favorevoli. Due terzi di 1.000 fanno 666,67, quindi quei voti devono valere almeno 667 millesimi. Se votano sì 10 condòmini che insieme hanno 640 millesimi, la proposta non passa, anche se ha la maggioranza delle persone presenti.

Le innovazioni agevolate. Il secondo comma dell’art. 1120 c.c. elenca interventi per cui basta la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c.: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Sono:

• le opere che rendono più sicuri e più salubri gli edifici e gli impianti;
• le opere per eliminare le barriere architettoniche, per ridurre i consumi di energia dell’edificio e per realizzare parcheggi al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
• gli impianti di cogenerazione e quelli che producono energia da fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili, realizzati dal condominio o da terzi che ottengono a pagamento un diritto reale o personale di godimento sul lastrico solare o su un’altra superficie comune adatta;
• gli impianti centralizzati per ricevere la radio e la televisione e per accedere ad altri flussi informativi, anche via satellite o via cavo, con i collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. Sono esclusi gli impianti che non alterano la destinazione della cosa comune e non impediscono agli altri condòmini di usarla secondo il loro diritto.

La norma aggiunge che questi interventi devono rispettare la normativa del settore. Nell’esempio, l’ascensore rientra fra le barriere architettoniche. Con 16 presenti bastano 9 voti favorevoli, purché valgano almeno 500 millesimi. Le regole specifiche su ascensori e montascale sono spiegate nell’articolo su come eliminare le barriere architettoniche in condominio. Il lastrico solare compare anche quando si parla di impianti fotovoltaici, oltre che di infiltrazioni dal lastrico o dal terrazzo.

La richiesta del singolo. Per gli interventi del secondo comma, l’art. 1120, terzo comma, c.c. obbliga l’amministratore a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, anche di un solo condòmino. Se la richiesta arriva il 3 marzo, la convocazione deve partire entro il 2 aprile. La stessa norma chiede però che la richiesta indichi il contenuto specifico degli interventi e le modalità di esecuzione. Se queste indicazioni mancano, l’art. 1120, terzo comma, c.c. impone all’amministratore di invitare senza indugio il condòmino a completarla.

Le innovazioni vietate

L’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. vieta quattro tipi di innovazioni:

• quelle che possono danneggiare la stabilità del fabbricato;
• quelle che possono danneggiarne la sicurezza;
• quelle che ne alterano il decoro architettonico, cioè l’aspetto e lo stile complessivo dell’edificio;
• quelle che rendono una parte comune inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condòmino.

Su questi divieti l’articolo non prevede nessuna maggioranza capace di superarli. Contano soprattutto gli ultimi due, perché nascono spesso dal caso concreto. Un parcheggio nel cortile può essere un intervento agevolato. Se però occupa l’unico passaggio verso le cantine, toglie a qualcuno l’uso di una parte comune. Anche la chiusura di una loggia o un rivestimento diverso sulla facciata possono porre un problema di decoro. Contro una delibera contraria alla legge o al regolamento, il condòmino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento al giudice secondo l’art. 1137 c.c., entro trenta giorni: il termine decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla sua comunicazione per gli assenti.

Quando il lavoro è approvato, l’articolo 1135, primo comma, n. 4, del codice civile, modificato dall’art. 13 della legge 220/2012 e dall’art. 1, comma 9, lett. d), del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, impone che per la manutenzione straordinaria e per le innovazioni l’assemblea costituisca obbligatoriamente un fondo speciale pari all’importo dei lavori. Se il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori secondo il loro stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Che cosa può fare il singolo condòmino: l’articolo 1102

Non ogni modifica a una parte comune richiede una delibera. L’articolo 1102 del codice civile riguarda tutte le comunioni. Permette a ciascun comproprietario di servirsi della cosa comune a due condizioni: non deve cambiarne la destinazione e non deve impedire agli altri di usarla allo stesso modo secondo il loro diritto. Entro questi limiti può fare a proprie spese le modifiche necessarie per goderne meglio. Non può invece allargare il proprio diritto a danno degli altri, salvo che compia atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (art. 1102, secondo comma, c.c.).

Si pensi a chi fa passare un cavo in un cavedio comune, cioè il vano tecnico in cui corrono gli impianti. Se rispetta i due limiti dell’art. 1102 c.c., può trattarsi di un uso consentito che non richiede una votazione. Se l’opera occupa uno spazio che gli altri non possono più usare, non è più un uso legittimo.

Che cosa conviene fare prima del voto

1. Capire se l’intervento è un’innovazione ordinaria, un intervento del secondo comma o un semplice uso della cosa comune, perché da questo dipende la maggioranza.
2. Per gli interventi agevolati, inviare all’amministratore una richiesta scritta che indichi il contenuto specifico e le modalità di esecuzione, come chiede l’art. 1120, terzo comma, c.c. Se la richiesta è completa, l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni.
3. Controllare nel verbale le teste e i millesimi dei favorevoli, non soltanto la parola «approvato».
4. Fare valutare da un tecnico gli aspetti di stabilità, sicurezza e decoro prima dell’assemblea, non dopo.
5. Verificare che la delibera costituisca il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c.

Se l’amministratore lascia senza risposta una richiesta di convocazione, o fa votare innovazioni senza contare i millesimi, si tratta proprio di quelle situazioni in cui conviene chiedere un parere esterno prima che la delibera diventi un contenzioso.

Come Domos Consulting prepara queste delibere

Un amministratore preparato indica nell’ordine del giorno di quale tipo di intervento si tratta. Porta in assemblea il progetto e il calcolo dei millesimi necessari e scrive nel verbale, per ogni voto, chi era favorevole e quanti millesimi rappresentava. Così la delibera è più solida e il condòmino può controllarla. Domos Consulting amministra condomìni a Roma con questo metodo. Se nel Suo condominio c’è da decidere un’innovazione, o l’amministrazione attuale non dà risposte, può chiedere allo studio un parere o un preventivo per l’amministrazione del condominio.