Impugnare una delibera dell'assemblea di condominio: chi può farlo ed entro quando

Un condominio di 24 unità tiene l’assemblea il 10 marzo e approva una spesa che un condòmino ritiene contraria al regolamento. Lui era presente e ha votato contro. Un altro condòmino non c’era e riceve il verbale il 20 marzo. Tutti e due vogliono contestare la decisione, ma non hanno lo stesso tempo a disposizione: il primo deve agire entro il 9 aprile, il secondo entro il 19 aprile. La differenza nasce da come la legge fa decorrere il termine.

Che cosa dice l’articolo 1137 del codice civile

La regola sta nell’articolo 1137 del codice civile. Il testo in vigore al 14/11/2026 è quello introdotto dall’articolo 15 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, la riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, con la modifica del quarto comma disposta dall’art. 1, comma 11, del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, che si applica ai procedimenti instaurati dopo il 28 febbraio 2023 (art. 35, comma 1, dello stesso decreto). L’articolo ha quattro commi.

Il primo comma stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini: anche chi non era d’accordo deve rispettarle. Il secondo comma prevede l’eccezione: contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, il condòmino assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento. Il condòmino dissenziente è quello che ha votato contro, l’astenuto è chi era presente e non ha votato né a favore né contro. Chi ha votato a favore non compare fra i soggetti indicati dalla norma.

Trenta giorni, ma non per tutti dallo stesso giorno

Lo stesso secondo comma dell’art. 1137 c.c. fissa un termine perentorio di trenta giorni. «Perentorio» vuol dire che il termine non si può prorogare: una volta scaduto, la delibera annullabile non si può più contestare, anche se il vizio c’era davvero.

Il secondo comma dell’art. 1137 c.c. fa decorrere il termine in due modi diversi:

• per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della deliberazione, cioè dal giorno dell’assemblea;
• per gli assenti, dalla data in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Nell’esempio iniziale, per chi ha votato contro il 10 marzo, il trentesimo giorno cade il 9 aprile; per l’assente che ha ricevuto il verbale il 20 marzo, cade il 19 aprile. Per l’assente conta quindi la prova della data di ricezione, ed è uno dei motivi per cui un’amministrazione ordinata invia il verbale con un mezzo che lascia traccia della consegna. Il calcolo esatto della scadenza nel caso concreto conviene farlo con l’avvocato che seguirà la causa.

Prima della causa c’è un passaggio obbligatorio. L’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 stabilisce che chi intende agire in giudizio per una controversia in materia di condominio deve prima esperire il procedimento di mediazione, che è condizione di procedibilità della domanda. Per l’art. 8, comma 2, dello stesso decreto, dal momento in cui la comunicazione giunge a conoscenza delle altre parti, la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta: ai fini dei trenta giorni conta quindi l’avvio della mediazione, comunicata alle altre parti.

La causa non blocca la delibera

Molti condòmini pensano che, una volta fatta causa, la delibera resti ferma. Non è così. Il terzo comma dell’art. 1137 c.c. stabilisce che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. In pratica i lavori approvati possono partire e le rate approvate devono essere pagate, finché il giudice non decide diversamente.

Il quarto comma aggiunge due precisazioni. La sospensione si può chiedere anche prima di avviare la causa vera e propria (quella «di merito», in cui il giudice decide se la delibera è valida), ma questa istanza non sospende né interrompe il termine di trenta giorni: chi chiede solo la sospensione e lascia scadere il termine perde la possibilità di ottenere l’annullamento. Per quanto non espressamente previsto dall’art. 1137, la sospensione è disciplinata dalle norme del codice di procedura civile sui procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I).

Delibere annullabili e delibere nulle

Il termine dei trenta giorni riguarda le delibere annullabili, cioè quelle che hanno un vizio ma restano valide ed efficaci finché un giudice non le annulla. Un caso lo indica espressamente la legge: il terzo comma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel testo introdotto dall’articolo 20 della legge 220/2012, stabilisce che in caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta la delibera è annullabile ai sensi dell’art. 1137, su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati. L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prevede inoltre che l’avviso sia comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione: se la prima convocazione è fissata per il 10 marzo, un avviso ricevuto l’8 marzo è tardivo.

Diverso è il caso della nullità, che la legge prevede in alcune norme specifiche. Per esempio l’articolo 1129, quattordicesimo comma, del codice civile dispone che l’amministratore, quando accetta la nomina o il rinnovo, deve specificare analiticamente il compenso a pena di nullità della nomina stessa (il tema è trattato in questo approfondimento sul compenso). L’art. 1137 c.c., invece, non elenca le delibere nulle e non fissa regole per farle valere: quali vizi rendano nulla una delibera, e non soltanto annullabile, lo ha precisato la giurisprudenza, e la valutazione dipende dal caso concreto. Per questo, davanti a una delibera che sembra viziata, la scelta più prudente è considerare comunque il termine dei trenta giorni e non contare sulla nullità.

Che cosa conviene fare se una delibera non convince

1. Annotare subito la data che fa partire il termine: quella dell’assemblea, se era presente, o quella di ricezione del verbale, se era assente.
2. Se era presente e non è d’accordo, chiedere che a verbale risultino il voto contrario o l’astensione: è ciò che La legittima a impugnare.
3. Chiedere all’amministratore il verbale e i documenti su cui si è votato, per esempio il rendiconto (su che cosa deve contenere c’è un approfondimento dedicato) o i calcoli delle maggioranze in millesimi e in teste.
4. Rivolgersi a un avvocato con largo anticipo sulla scadenza, perché in trenta giorni bisogna valutare il vizio e avviare la mediazione obbligatoria (art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010): la domanda di mediazione, comunicata alle altre parti, impedisce la decadenza per una sola volta (art. 8, comma 2, dello stesso decreto).
5. Nel frattempo continuare a pagare le quote deliberate: la causa da sola non sospende la delibera (art. 1137, terzo comma, c.c.).

Spesso le impugnazioni nascono da assemblee convocate male, verbali incompleti o conti che non si riescono a leggere. Quando questi problemi si ripetono, la questione non è più la singola delibera ma l’amministrazione: in quel caso può servire valutare la revoca dell’amministratore, ed è una delle situazioni su cui Domos Consulting può dare un parere prima dell’assemblea.

Come lavora un’amministrazione seria

Una delibera solida si costruisce prima dell’assemblea: convocazioni inviate nei tempi e con mezzi che provano la consegna, ordine del giorno chiaro, documenti consultabili in anticipo, verbale che riporta con precisione voti e millesimi, invio tempestivo agli assenti. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 con questo metodo e con la contabilità online consultabile da ogni condòmino, fattura per fattura. Se nel Suo condominio le delibere vengono contestate spesso o le assemblee lasciano dubbi, può chiedere a Domos Consulting un parere o un preventivo per l’amministrazione del condominio.