Eliminare le barriere architettoniche in condominio: maggioranze, diritti del singolo e agevolazioni in vigore

Si consideri un condominio di 24 unità e 1.000 millesimi, senza ascensore. Un condòmino del terzo piano ha un familiare che non può più fare le scale e chiede di installare un servoscala, cioè una poltroncina o una piattaforma che scorre su una guida lungo la rampa. In seconda convocazione all’assemblea si presentano 14 condòmini che insieme fanno 520 millesimi e 9 di loro, per 510 millesimi, votano a favore. La delibera passa. In prima convocazione la stessa assemblea non sarebbe nemmeno validamente costituita, perché l’art. 1136, primo comma, c.c. chiede, fra l’altro, i due terzi del valore dell’edificio, cioè 667 millesimi. Se invece i favorevoli fossero 9 ma con soli 480 millesimi, la proposta non passerebbe. Il perché sta in tre norme che si richiamano l’una con l’altra.

Quale maggioranza serve

L’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13 stabilisce che le delibere sulle innovazioni dirette a eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati si approvano con le maggioranze previste dall’art. 1120, secondo comma, c.c. Un’innovazione è un’opera che cambia o aggiunge qualcosa alle parti comuni, al di là della semplice manutenzione. L’articolo 1120, secondo comma, c.c., nel testo scritto dall’art. 5 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, comprende fra le innovazioni agevolate proprio «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche» e le collega alla maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c. Quest’ultima, nel testo riscritto dall’art. 14 della stessa legge n. 220/2012, è la maggioranza degli intervenuti, cioè dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. I millesimi servono a misurare questo valore: ogni unità ha una quota su 1.000.

In pratica occorre il voto favorevole di più della metà dei presenti, contando fra i presenti anche gli astenuti, e in ogni caso di almeno 500 millesimi su 1.000. Le altre innovazioni, quelle del primo comma dell’art. 1120 c.c., richiedono invece, per l’art. 1136, quinto comma, c.c., la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore, cioè 667 millesimi. La differenza è molto concreta. Le regole generali sulle innovazioni sono spiegate nell’articolo su quali innovazioni si possono deliberare e quali sono vietate.

Come è cambiata la regola

Nel testo originario, in vigore dal 10 febbraio 1989 al 17 giugno 2013, l’articolo 2 della legge n. 13/1989 rinviava all’art. 1136, secondo e terzo comma, c.c. e diceva espressamente «in prima o in seconda convocazione». In seconda convocazione bastava quindi la maggioranza dei presenti con un terzo del valore: nell’esempio, 334 millesimi.

Dal 18 giugno 2013 l’articolo 27 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha sostituito quel rinvio con quello al secondo comma dell’art. 1120 c.c. e ha lasciato l’inciso «in prima o in seconda convocazione», che si legge ancora nel testo vigente. Poiché l’art. 1120 c.c. richiama soltanto il secondo comma dell’art. 1136, oggi in entrambe le convocazioni servono la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore.

Dal 17 luglio 2020 l’articolo 10, comma 3, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 ha aggiunto due frasi. Queste innovazioni non sono mai considerate «voluttuarie», cioè di puro lusso, ai sensi dell’art. 1121, primo comma, c.c. Inoltre per realizzarle resta fermo un solo divieto, quello delle opere che possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato previsto dal quarto comma dell’art. 1120 c.c. Il richiamo al decoro architettonico, che vale per le altre innovazioni, qui non c’è.

Chi può chiedere l’assemblea e che cosa può fare da solo

Per l’articolo 1120, terzo comma, c.c., nel testo dell’art. 5 della legge n. 220/2012, per le innovazioni del secondo comma basta la richiesta di un solo condòmino interessato: l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni. Se la richiesta arriva il 1° marzo, l’assemblea deve essere convocata entro il 31 marzo. Lo stesso terzo comma dell’art. 1120 c.c. chiede però che la richiesta indichi il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dell’intervento. Se mancano, per la stessa norma l’amministratore deve invitare senza indugio il condòmino a integrarla.

Se l’assemblea dice no, oppure non decide, entra in gioco l’articolo 2, comma 2, della legge n. 13/1989. Quando il condominio rifiuta, o non delibera entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, la persona con disabilità (o chi ne esercita la tutela o la responsabilità genitoriale) può installare a proprie spese servoscala e strutture mobili e facilmente rimovibili. Per lo stesso comma 2 può anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso. Con una richiesta scritta del 10 marzo, e nessuna delibera, dal 10 giugno quel diritto si può esercitare. Il comma 2 non riguarda però un ascensore in muratura. L’art. 10, comma 3, del decreto-legge n. 76/2020 consente comunque a ciascun condòmino di realizzare a proprie spese ogni opera dell’art. 2 della legge n. 13/1989, anche servendosi della cosa comune nei limiti dell’art. 1102 c.c.

Una richiesta scritta, datata e completa di progetto o preventivo è la prova da cui partono sia i trenta giorni per la convocazione sia i tre mesi del comma 2.

Se l’amministratore lascia cadere la richiesta e non convoca, il problema non riguarda più soltanto l’ascensore. È una delle situazioni in cui i condòmini si rivolgono allo studio per un parere o per un cambio di amministratore.

Le agevolazioni fiscali al 15/11/2026

L’articolo 119-ter del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 prevede una detrazione del 75%, ripartita in cinque quote annuali uguali. Riguarda le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, nel testo in vigore al 15/11/2026. Dal 30 dicembre 2023 l’art. 3 del decreto-legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, l’ha limitata a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Lo stesso art. 3 ha aggiunto al comma 4 l’obbligo di far attestare da un tecnico abilitato, con un’apposita asseverazione, il rispetto dei requisiti del D.M. 14 giugno 1989, n. 236, già richiesto da quel comma. Per il comma 3 dello stesso art. 3 le regole precedenti continuano a valere per i lavori avviati prima del 30 dicembre 2023: quelli per cui era già stato chiesto il titolo abilitativo oppure, se il titolo non serviva, quelli già iniziati o per cui erano già stati firmati un accordo vincolante e versato un acconto. Per un edificio con più di otto unità il tetto di spesa è di 30.000 euro per unità, secondo il comma 2 dell’art. 119-ter. Nel condominio dell’esempio, con 24 unità, sono 720.000 euro. Il comma 4-bis dell’art. 119-ter fissa per queste delibere la maggioranza dei partecipanti con un terzo del valore (334 millesimi). La norma però è legata ai lavori del comma 1, cioè alle spese fino al 2025. Per una delibera presa oggi su lavori da pagare nel 2026 è più prudente raggiungere i 500 millesimi della legge n. 13/1989.

Per le spese del 2026 resta la detrazione ordinaria. L’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 comprende gli interventi per eliminare le barriere architettoniche che riguardano ascensori e montacarichi e la realizzazione di ogni strumento che, con la comunicazione, la robotica o altri mezzi di tecnologia avanzata, favorisca la mobilità interna ed esterna all’abitazione delle persone con handicap in situazione di gravità ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104. L’articolo 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, nel testo modificato dall’art. 1, comma 22, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026) e in vigore dal 1° gennaio 2026, fissa la detrazione al 36% per le spese del 2026 e al 50% quando chi ha la proprietà o un altro diritto reale le sostiene per l’abitazione principale. Il limite fissato dallo stesso comma 1 è di 96.000 euro per unità immobiliare. Per il 2027 lo stesso articolo prevede oggi il 30% e il 36%. Come la detrazione si divide fra i condòmini è spiegato nell’articolo sulle detrazioni per i lavori sulle parti comuni.

Che cosa conviene fare

1. Presentare all’amministratore una richiesta scritta con il tipo di opera, il progetto di massima e almeno un preventivo.
2. Controllare che l’assemblea venga convocata entro trenta giorni e che l’ordine del giorno citi l’art. 2 della legge n. 13/1989.
3. Contare prima i millesimi: servono la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.
4. Se passano tre mesi senza delibera, o la delibera è contraria, valutare l’installazione a proprie spese di un servoscala o di una struttura rimovibile.
5. Per un ascensore, far deliberare anche il fondo speciale e il riparto, come per ogni lavoro straordinario, e prevedere poi manutenzione e verifiche periodiche dell’impianto.

Il ruolo dell’amministratore

Una richiesta del genere mette alla prova l’amministrazione. Occorre convocare nei termini, scrivere un ordine del giorno preciso, verbalizzare con chiarezza teste e millesimi e tenere i pagamenti in regola per la detrazione. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997. Ogni condòmino può controllare le spese dei lavori sulla contabilità online, aggiornata costantemente, fattura per fattura. Se nel Suo condominio una richiesta come questa è ferma da mesi, lo studio può darLe un parere o un preventivo per l’amministrazione.