Il rendiconto condominiale: che cosa deve contenere e come si controlla

Si pensi a un condominio di 24 unità che riceve, insieme alla convocazione, un foglio con due colonne: «entrate» e «uscite». Non dice quanto c’è in banca, non dice se ci sono fornitori ancora da pagare né quanto devono i morosi. Formalmente è un bilancio, ma un condòmino non ha modo di controllarlo. La legge chiede molto di più.

Che cosa dice l’articolo 1130-bis

L’articolo 1130-bis del codice civile, inserito dall’articolo 11 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, dice che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, sui fondi disponibili e sulle eventuali riserve. Tutti questi dati devono essere esposti in modo da consentirne «l’immediata verifica». La legge 220/2012 è in vigore dal 18 giugno 2013 e, nel testo in vigore al 14/11/2026, l’articolo è rimasto come fu scritto allora.

Lo stesso articolo elenca anche le tre parti di cui il rendiconto si compone:

• il registro di contabilità, il cui contenuto è indicato dall’articolo 1130, numero 7, del codice civile (se ne parla nel paragrafo che segue);
• il riepilogo finanziario, di cui la legge non indica il contenuto: nella prassi di solito riassume incassi, pagamenti, saldi di cassa e di banca, crediti e debiti;
• la nota sintetica esplicativa della gestione, una relazione scritta che per legge deve indicare anche i rapporti in corso e le questioni pendenti (un contratto d’appalto ancora aperto, una causa, una morosità in recupero).

Un semplice prospetto delle spese ripartite per millesimi non basta quindi a rispettare l’articolo. I millesimi esprimono il valore di ciascuna unità come frazione del valore dell’intero edificio, posto uguale a 1.000.

Il registro di contabilità e i trenta giorni

Il registro non nasce a fine anno. L’articolo 1130, numero 7, del codice civile, nel testo sostituito dall’articolo 10 della legge 220/2012, obbliga l’amministratore ad annotare nel registro di contabilità ogni singolo movimento in entrata e in uscita, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quando è stato effettuato. Il registro si può tenere anche in forma informatizzata.

Un esempio: se il condominio paga un fornitore il 10 marzo, l’annotazione deve comparire entro il 9 aprile. Se a giugno un condòmino trova nel registro solo i movimenti di gennaio, l’amministratore è in ritardo. Conviene poi confrontare il registro con l’estratto del conto corrente del condominio: come si fa è spiegato nell’articolo su che cosa può controllare il condòmino sul conto corrente.

Entro quando deve essere presentato

L’articolo 1130, numero 10, del codice civile chiede all’amministratore di redigere il rendiconto annuale della gestione e di convocare l’assemblea che deve approvarlo entro centottanta giorni. Il testo non dice da quale momento si contano: la lettura più diffusa li fa partire dalla chiusura dell’esercizio. Con un esercizio chiuso il 31 dicembre 2026, il termine cadrebbe il 29 giugno 2027.

La mancata convocazione ha conseguenze. L’articolo 1129 del codice civile, nel testo sostituito dall’articolo 9 della legge 220/2012, mette al primo posto fra le gravi irregolarità del dodicesimo comma «l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale». L’undicesimo comma consente a ciascun condòmino di chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore che non rende il conto della gestione o che commette gravi irregolarità. Ogni caso viene valutato dal giudice: la revoca non è automatica. Le due strade, in assemblea e in tribunale, sono descritte nell’articolo sulla revoca dell’amministratore.

Il diritto di vedere le fatture

Per il condòmino, la regola più utile è forse questa. L’articolo 1130-bis del codice civile riconosce ai condòmini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (per esempio l’usufruttuario) il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa «in ogni tempo» e di estrarne copia a proprie spese. Non c’è quindi bisogno di aspettare l’assemblea: una fattura che sembra troppo alta si può chiedere di vedere anche a novembre. L’unico costo per chi la chiede è quello della copia.

Lo stesso articolo stabilisce che le scritture e i documenti giustificativi si conservano per dieci anni dalla data della registrazione: una fattura registrata nel 2026 deve restare disponibile fino al 2036. Quando l’incarico cessa, l’articolo 1129, ottavo comma, del codice civile obbliga l’amministratore a consegnare tutta la documentazione in suo possesso che riguarda il condominio e i singoli condòmini, compresa questa, come spiegato nell’articolo sul passaggio di consegne.

Il revisore dei conti

Se i conti non convincono, l’assemblea può affidarli a un esperto. L’articolo 1130-bis del codice civile consente all’assemblea di nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, in qualsiasi momento oppure per più annualità specificamente identificate. Serve la stessa maggioranza richiesta per nominare l’amministratore, quella che l’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, nel testo sostituito dall’articolo 14 della legge 220/2012 rinvia al secondo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Un esempio numerico. In un condominio da 1.000 millesimi si tiene un’assemblea di seconda convocazione, validamente costituita secondo l’articolo 1136, terzo comma, del codice civile, a cui intervengono 14 condòmini che insieme valgono 560 millesimi. La delibera passa con almeno 8 voti favorevoli, purché quei voti rappresentino almeno 500 millesimi. Otto voti che valgono 430 millesimi non bastano.

La spesa per il revisore, secondo lo stesso articolo, si ripartisce fra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà: chi ha 40 millesimi ne paga il 4 per cento. Lo stesso articolo consente anche, negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, di istituire un consiglio di condominio, composto da almeno tre condòmini, con funzioni consultive e di controllo. Quando dalla gestione precedente arrivano conti disordinati, la revisione contabile è una delle attività che Domos Consulting svolge più spesso per i nuovi condomìni amministrati.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controllare che il rendiconto ricevuto abbia le tre parti: registro, riepilogo finanziario e nota esplicativa.
2. Confrontare il saldo indicato con quello dell’estratto del conto corrente alla stessa data.
3. Chiedere per iscritto all’amministratore di vedere i documenti giustificativi delle voci che non convincono, prima dell’assemblea.
4. Se il rendiconto non arriva entro i centottanta giorni, sollecitarlo per iscritto e valutare con il consiglio di condominio, se c’è, la revoca o la nomina di un revisore.
5. Se l’assemblea approva un rendiconto che non permette alcuna verifica, conviene informarsi subito sui termini per impugnare la delibera: per chiederne l’annullamento, l’articolo 1137, secondo comma, del codice civile concede un termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione della delibera per gli assenti.

Come lavora un’amministrazione seria

Un rendiconto chiaro non dovrebbe sorprendere nessuno, perché i dati che contiene dovrebbero essere già noti durante l’anno. Per questo Domos Consulting mette la contabilità online a disposizione di ogni condòmino, aggiornata costantemente e consultabile fattura per fattura, e presenta il rendiconto con le tre parti che la legge richiede. Se nel Suo condominio i conti arrivano in ritardo o non si possono verificare, la società può esaminare la situazione e preparare un preventivo per l’amministrazione o per la revisione delle gestioni passate.