Revoca dell'amministratore di condominio: in assemblea e in tribunale

Si consideri un condominio di 24 unità, con tabelle da 1.000 millesimi (i millesimi misurano il valore di ciascun appartamento rispetto all’intero edificio). In un’assemblea regolarmente costituita intervengono 15 condòmini e 8 votano per revocare l’amministratore. Se questi 8 rappresentano 520 millesimi, la revoca è approvata. Se ne rappresentano 480, la delibera non passa, anche se i favorevoli sono la maggioranza dei presenti.

Il motivo sta nel codice civile, che per la revoca prevede due strade: la decisione dell’assemblea e quella del giudice.

La revoca in assemblea: in ogni tempo, con la maggioranza della nomina

L’articolo 1129 del codice civile, nell’undicesimo comma riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013), consente all’assemblea di revocare l’amministratore «in ogni tempo», con la maggioranza prevista per la nomina oppure con le modalità stabilite dal regolamento di condominio. La legge quindi non obbliga ad aspettare la scadenza dell’incarico, che lo stesso articolo, nel decimo comma, fissa in un anno con rinnovo per uguale durata.

Quanto alla maggioranza, l’articolo 1136 del codice civile, nel quarto comma, chiede che nomina e revoca siano «sempre» approvate con la maggioranza del secondo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi su 1.000. Quel «sempre» significa che la soglia resta la stessa anche in seconda convocazione, la riunione che si tiene quando la prima non ha raggiunto il numero minimo di presenti e per la quale di solito bastano quote più basse. I calcoli caso per caso sono spiegati nell’articolo sulle maggioranze dell’assemblea di condominio.

Resta un aspetto che il testo affida ad altre norme. Il quindicesimo comma dell’art. 1129 rinvia, per quanto non previsto, alle regole sul mandato del codice civile. Se una revoca decisa prima della scadenza e senza un motivo serio possa costare qualcosa al condominio dipende da queste regole e dal caso concreto: conviene valutarlo prima del voto.

La revoca in tribunale: basta un solo condòmino

La seconda strada non richiede una maggioranza. Lo stesso undicesimo comma dell’art. 1129 c.c. prevede che la revoca possa essere disposta dall’autorità giudiziaria «su ricorso di ciascun condomino» in tre casi:

• quando l’amministratore non informa l’assemblea di una citazione o di un provvedimento che va oltre le sue attribuzioni (il caso del quarto comma dell’art. 1131 c.c.);
• quando non rende il conto della gestione;
• quando commette gravi irregolarità.

Per le gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o il mancato utilizzo del conto corrente del condominio, la norma descrive anche un passaggio intermedio. In base all’undicesimo comma dell’art. 1129 c.c., i condòmini, anche da soli, possono chiedere che sia convocata l’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’amministratore. Se l’assemblea non lo revoca, lo stesso comma consente a ciascun condòmino di rivolgersi al giudice. In caso di accoglimento, il ricorrente può farsi rimborsare le spese legali dal condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore revocato.

Le gravi irregolarità: un elenco aperto

Il dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c. introduce il proprio elenco con le parole «Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità». Quel «tra le altre» rende l’elenco esemplificativo, quindi aperto: il giudice può considerare grave anche un comportamento che non vi compare. Le otto ipotesi indicate sono:

1. non convocare l’assemblea per approvare il rendiconto, rifiutarsi più volte di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. non eseguire provvedimenti giudiziari e amministrativi o delibere dell’assemblea;
3. non aprire o non utilizzare il conto corrente intestato al condominio, previsto dal settimo comma (lo spiega l’articolo sul conto corrente obbligatorio);
4. gestire il denaro in modo da creare confusione fra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di altri condòmini;
5. acconsentire, per un credito non pagato, alla cancellazione delle formalità nei registri immobiliari che tutelano i diritti del condominio;
6. non seguire con diligenza l’azione giudiziaria avviata per riscuotere le somme dovute, compresa l’esecuzione forzata;
7. non rispettare gli obblighi dell’art. 1130 c.c., numeri 6, 7 e 9 (registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali, delle nomine e della contabilità, attestazione dei pagamenti a chi la chiede);
8. non comunicare i propri dati previsti dal secondo comma, o comunicarli in modo incompleto o inesatto.

Ogni ricorso resta comunque un caso a sé: è il giudice a valutare se l’irregolarità esiste e se è davvero grave. Prima di agire conviene raccogliere i documenti, a cominciare da rendiconti, estratti conto e verbali; l’articolo sul rendiconto condominiale spiega come leggerli.

Chi decide, e in quanto tempo

L’articolo 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel testo applicabile dal 18 giugno 2013, affida la decisione al tribunale, che provvede in camera di consiglio (senza udienza pubblica) con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il decreto, sempre in base all’art. 64 disp. att. c.c., si può proporre reclamo alla corte d’appello entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione: se la comunicazione arriva il 3 marzo, l’ultimo giorno utile è il 13 marzo.

Questa regola è destinata a cambiare. Il decreto legislativo 13 luglio 2017, n. 116, all’articolo 27, comma 3, lettera e), sposta la competenza al giudice di pace, con reclamo al tribunale. L’entrata in vigore però è stata rinviata più volte: l’articolo 32, terzo comma, dello stesso decreto, modificato prima dal decreto-legge 8 agosto 2025, n. 117, convertito dalla legge 3 ottobre 2025, n. 148, che l’aveva fissata al 31 ottobre 2026, e poi dal decreto-legge 12 giugno 2026, n. 100, convertito dalla legge 7 agosto 2026, n. 145, la fissa al 31 ottobre 2027. Nel testo in vigore al 14/11/2026 quindi decide ancora il tribunale. La pagina Normattiva dell’art. 64 disp. att. mostra però già il testo che nomina il giudice di pace, con l’indicazione «Testo in vigore dal: 31-10-2025»: quel testo non è ancora applicabile, perché la nota 58 della stessa pagina precisa che le disposizioni dell’art. 27 entrano in vigore il 31 ottobre 2027.

Che cosa succede dopo la revoca

Il decimo comma dell’art. 1129 c.c. stabilisce che l’assemblea convocata per la revoca deliberi anche sulla nomina del nuovo amministratore: conviene quindi mettere entrambi i punti all’ordine del giorno e presentarsi con preventivi già confrontati. Se l’assemblea non nomina nessuno e i condòmini sono più di otto, il primo comma dello stesso articolo permette a uno o più di loro di chiedere la nomina al giudice.

Dopo una revoca giudiziale, il tredicesimo comma vieta all’assemblea di nominare di nuovo l’amministratore revocato. In ogni caso, l’ottavo comma obbliga chi lascia l’incarico a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini e a svolgere le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. Il passaggio di consegne è spesso il momento più delicato: se l’uscente non consegna i documenti, è una delle situazioni che lo studio affronta subito dopo la nomina.

Che cosa conviene fare adesso

1. Mettere per iscritto le irregolarità, con date e documenti, e chiedere di vedere i giustificativi.
2. Contare i millesimi su cui si può contare in assemblea: per la revoca ne servono almeno 500 su 1.000, insieme alla maggioranza degli intervenuti (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.), a meno che il regolamento di condominio non preveda altre modalità (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
3. Chiedere la convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno revoca e nomina, allegando le proposte di nuovi amministratori.
4. Se l’assemblea non revoca e le irregolarità sono gravi, valutare con un legale il ricorso al tribunale.

Il lavoro di Domos Consulting

Molti motivi di revoca nascono da conti che il condòmino non riesce a vedere. Domos Consulting tiene la contabilità online, aggiornata costantemente e consultabile fattura per fattura da ogni condòmino; quando subentra, ritira i documenti dall’amministratore uscente e, se serve, rivede le gestioni precedenti. Se nel Suo condominio si sta pensando a una revoca, lo studio può esaminare la situazione e preparare un preventivo da portare in assemblea, con il compenso specificato analiticamente, come richiede a pena di nullità della nomina l’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.