Il conto corrente del condominio è obbligatorio: che cosa può controllare il condòmino

Si consideri un condominio di 24 unità in cui ogni appartamento paga una rata trimestrale di 300 euro. Ogni trimestre entrano 7.200 euro, che servono a pagare la pulizia delle scale, la luce delle parti comuni, l’assicurazione, l’ascensore. Il condòmino che paga la rata vuole avere una certezza: che quei soldi finiscano in un posto dove restano del condominio e dove si possono controllare. La legge gliela dà, e da più di dieci anni.

Che cosa dice la regola

L’articolo 1129 del codice civile, nel testo introdotto dall’art. 9 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, al settimo comma obbliga l’amministratore a far transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio due tipi di somme. Il primo sono quelle ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, il secondo quelle pagate a qualunque titolo per conto del condominio.

Nell’esempio, quindi, in base al settimo comma dell’art. 1129 c.c., i 7.200 euro delle rate devono arrivare sul conto del condominio, così come l’eventuale rimborso di un’assicurazione o il canone di un’antenna installata sul tetto. Per la stessa norma, dallo stesso conto devono partire i pagamenti all’impresa di pulizie, al fornitore di energia e alla ditta dell’ascensore. Un conto intestato all’amministratore, anche se usato «solo» per il condominio, non soddisfa la regola, e neppure un conto unico su cui lo studio raccoglie i soldi di più palazzi.

La regola vale dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge n. 220 del 2012. Il testo originario dell’articolo 1129 del 1942 non conteneva un obbligo di questo tipo.

Che cosa può controllare il condòmino

La stessa frase del settimo comma aggiunge che ciascun condòmino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. La legge pone tre condizioni:

• la richiesta passa dall’amministratore: il condòmino non si rivolge direttamente alla banca o a Poste, che non hanno un rapporto con lui;
• l’oggetto è la «rendicontazione periodica» del conto, cioè di solito gli estratti conto con l’elenco dei movimenti;
• le copie sono a carico di chi le chiede.

La norma non fissa un termine entro cui l’amministratore deve rispondere, e non chiede al condòmino di spiegare perché vuole vedere i movimenti.

Questo diritto si somma a quello previsto dall’articolo 1130-bis, primo comma, del codice civile, introdotto dall’art. 11 della legge n. 220 del 2012. In base a quell’articolo i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione in ogni tempo dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute, contratti) ed estrarne copia a proprie spese. Messi insieme, l’estratto conto e le fatture permettono un controllo completo: per ogni uscita dal conto deve esserci un documento che la giustifica, e per ogni spesa indicata nel rendiconto deve esserci un movimento sul conto. Come si legge il rendiconto e come lo si confronta con la banca è spiegato nell’articolo su che cosa deve contenere il rendiconto condominiale.

Che cosa rischia l’amministratore che non apre il conto

Il dodicesimo comma dello stesso articolo 1129 del codice civile, nel testo dell’art. 9 della legge n. 220 del 2012, elenca alcune gravi irregolarità che giustificano la revoca dell’amministratore da parte del tribunale. Al numero 3 indica la mancata apertura e utilizzazione del conto previsto dal settimo comma. Al numero 4 indica la gestione con modalità che possono creare confusione fra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini. Si noti la formula «tra le altre»: l’elenco della legge è aperto, quindi non comprende ogni comportamento che un giudice può considerare grave.

Per il conto la legge prevede anche una procedura propria. In base all’undicesimo comma dell’articolo 1129, quando emergono gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura o utilizzazione del conto previsto dal settimo comma (l’undicesimo comma rinvia al numero 3 del dodicesimo), i condòmini, anche uno solo, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’amministratore. Se l’assemblea non lo revoca, ciascun condòmino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Se il giudice accoglie la domanda, chi ha fatto ricorso può farsi rimborsare le spese legali dal condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore revocato. Come si svolgono la revoca in assemblea e quella in tribunale è descritto nell’articolo sulla revoca dell’amministratore di condominio.

Il conto separato serve proprio a evitare la confusione di cui parla il numero 4. Se i soldi del condominio restano su un conto suo, ricostruire chi ha pagato che cosa diventa difficile, e in caso di problemi dell’amministratore distinguere le somme dei condòmini da quelle personali può diventare complicato. Quando i saldi del rendiconto non coincidono con quelli della banca, o gli esercizi passati sono in disordine, la strada è la revisione contabile delle gestioni precedenti, uno dei lavori che Domos Consulting svolge abitualmente dopo un cambio di amministratore.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controllare l’IBAN indicato negli avvisi di pagamento e verificare, sulla ricevuta del bonifico, che l’intestatario sia il condominio e non una persona o una società.
2. Pagare le rate solo su quel conto, mai in contanti all’amministratore né su conti diversi, anche se lo chiede l’amministratore.
3. Chiedere per iscritto all’amministratore di vedere ed estrarre copia della rendicontazione periodica, indicando il periodo che interessa (per esempio i dodici mesi dell’ultimo esercizio).
4. Confrontare il saldo dell’estratto conto alla chiusura dell’esercizio con il saldo indicato nel rendiconto e, se qualcosa non torna, chiedere le fatture in base all’articolo 1130-bis.
5. Se il conto non esiste, non viene usato o è intestato all’amministratore, chiedere la convocazione dell’assemblea come prevede l’undicesimo comma dell’articolo 1129 e, se l’assemblea non decide, ricorrere al tribunale. Lo stesso undicesimo comma consente anche a ciascun condòmino di chiedere direttamente al tribunale la revoca per gravi irregolarità: quale strada seguire conviene valutarlo con un legale.

Quando si cambia amministratore, il conto resta del condominio: l’amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso che riguarda il condominio e i singoli condòmini, estratti conto compresi (art. 1129, ottavo comma, c.c.), e in pratica il nuovo amministratore si fa riconoscere dalla banca o da Poste come persona autorizzata a operare sul conto, come spiegato nell’articolo sul passaggio di consegne fra amministratori.

Come lavora un’amministrazione seria

Un conto intestato al condominio dovrebbe essere la normalità, non qualcosa da chiedere con insistenza. Domos Consulting gestisce ogni condominio su un conto proprio e mette a disposizione dei condòmini la contabilità online, aggiornata costantemente, in cui ogni spesa si può controllare fattura per fattura. Se nel Suo condominio i movimenti non vengono mostrati o il conto non è intestato come prevede la legge, Domos Consulting può esaminare la situazione e proporre un preventivo per l’amministrazione o per la revisione dei conti passati.