Passaggio di consegne fra amministratori: che cosa deve consegnare l'uscente

Si pensi a un condominio di 24 unità che a marzo nomina un nuovo amministratore. Il nuovo incaricato accetta, ma per rinnovare un contratto, sollecitare i condòmini in ritardo o preparare il primo rendiconto gli servono le carte della gestione precedente. Se l’uscente le consegna in ordine, il lavoro riparte in pochi giorni. Se le trattiene o le consegna a pezzi, il condominio resta fermo e rischia di perdere crediti e scadenze.

Proprio per questo la legge prevede un obbligo preciso di consegna, con un contenuto che conviene conoscere prima ancora della nomina del nuovo amministratore.

Che cosa dice la legge

L’articolo 1129 del codice civile, ottavo comma, nel testo in vigore al 14/11/2026, impone all’amministratore, quando l’incarico cessa, due obblighi distinti:

• consegnare tutta la documentazione in suo possesso che riguarda il condominio e i singoli condòmini;
• eseguire le attività urgenti necessarie per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

Quanto al secondo obbligo, se per esempio si rompe una colonna di scarico nelle settimane fra la cessazione e il passaggio effettivo delle consegne, l’uscente, in base all’art. 1129, ottavo comma, c.c., deve intervenire senza poter chiedere un compenso aggiuntivo rispetto a quello pattuito. Sul compenso e sul modo in cui deve essere indicato al momento della nomina c’è un approfondimento dedicato: il compenso dell’amministratore deve essere specificato al momento della nomina.

Come è cambiata la regola

Il testo originario dell’articolo 1129 del codice civile, in vigore dal 1942, parlava solo di nomina, durata, revoca e annotazione in un registro: non conteneva alcuna regola sulla consegna dei documenti. L’obbligo attuale è stato scritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che all’articolo 9 ha riformulato l’intero articolo 1129. Secondo l’articolo 32, comma 1, della stessa legge, le nuove disposizioni sono entrate in vigore sei mesi dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, quindi nel giugno 2013.

Quali documenti chiedere

La legge non contiene un elenco delle carte da consegnare: dice «tutta la documentazione». Per capire che cosa deve esserci, però, basta guardare che cosa l’amministratore era obbligato a tenere. L’articolo 1130 del codice civile gli impone di tenere quattro registri:

Il termine di trenta giorni dà un controllo semplice: se il bonifico al fornitore delle pulizie è stato eseguito il 10 febbraio 2027, secondo l’art. 1130, n. 7, c.c. deve comparire nel registro di contabilità entro il 12 marzo 2027. Per l’anagrafe, lo stesso numero 6 prevede che i condòmini comunichino per iscritto le variazioni entro sessanta giorni e che l’amministratore, se mancano dati, li chieda con lettera raccomandata e, passati trenta giorni senza risposta, li acquisisca addebitandone il costo ai responsabili.

Accanto ai registri, l’articolo 1130, numero 8, obbliga l’amministratore a conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione, sia nei rapporti con i condòmini sia sullo stato tecnico e amministrativo dell’edificio. Anche questa rientra nella consegna, insieme ai rendiconti annuali previsti dal numero 10. Se il rendiconto ricevuto non torna con i movimenti bancari, può essere utile leggere che cosa deve contenere il rendiconto condominiale e come si confronta con il conto corrente del condominio.

Che cosa si rischia se i documenti non arrivano

L’articolo 1129 non fissa un numero di giorni entro cui consegnare e non prevede una sanzione specifica per chi non lo fa. Il condominio non resta però senza strumenti.

Se l’amministratore è ancora in carica, per esempio perché rinvia il passaggio o rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina del successore, il dodicesimo comma dell’articolo 1129 elenca fra le gravi irregolarità, in un elenco che non è chiuso, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca o la nomina del nuovo amministratore e l’inottemperanza agli obblighi dell’articolo 1130, numeri 6, 7 e 9, cioè anagrafe, registri e attestazioni. In presenza di gravi irregolarità, ciascun condòmino può chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore (art. 1129, undicesimo comma, c.c.), come spiegato nell’articolo sulla revoca dell’amministratore in assemblea e in tribunale.

Se l’incarico è già cessato, l’obbligo di consegna previsto dall’art. 1129, ottavo comma, c.c. resta, e il condominio può rivolgersi al giudice, con l’assistenza di un avvocato, per ottenere la restituzione dei documenti ed eventualmente il risarcimento dei danni che dimostri di aver subìto. Quale strada scegliere, e con quale urgenza, dipende dal caso concreto.

Il danno più frequente è silenzioso. Il nono comma dello stesso articolo 1129 chiede all’amministratore di agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato. Con un esercizio che si chiude il 31 dicembre, il termine dell’art. 1129, nono comma, c.c. scade il 30 giugno successivo: senza l’anagrafe e la contabilità il nuovo amministratore non sa chi deve quanto, e i mesi passano.

Un amministratore uscente che non consegna i documenti è una delle situazioni che Domos Consulting affronta subito dopo la nomina: il ritiro delle carte è parte del servizio di cambio di amministratore, e lo studio può dare un parere prima ancora dell’assemblea.

Che cosa conviene fare adesso

1. Nella delibera di nomina del nuovo amministratore, chiedere che il verbale dia atto della cessazione dell’uscente e della richiesta di consegna.
2. Inviare all’uscente una richiesta scritta e tracciabile che elenchi i quattro registri dell’articolo 1130 e la documentazione della gestione, con una data proposta per il ritiro.
3. Al ritiro, redigere un verbale di consegna firmato da entrambi, con l’elenco di ciò che è stato consegnato e di ciò che manca.
4. Confrontare subito il registro di contabilità con gli estratti del conto corrente condominiale e segnalare per iscritto i vuoti.
5. Se la consegna non arriva o è incompleta, valutare con un legale l’azione davanti al giudice, senza lasciar scadere il termine per agire contro i morosi.

Come lavora un’amministrazione seria

Un passaggio di consegne ordinato comincia dal lato di chi riceve: sapere che cosa la legge obbliga a tenere permette di accorgersi subito di ciò che manca. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e, quando subentra, ritira i documenti dall’amministratore uscente e, se serve, rivede le gestioni precedenti con la revisione contabile. Poi pubblica la contabilità online, aggiornata costantemente e consultabile da ogni condòmino. Se nel Suo condominio è in corso un cambio di amministratore, o se lo sta valutando, Domos Consulting può preparare un preventivo o un primo parere sulla situazione dei documenti.