Il compenso dell'amministratore deve essere specificato al momento della nomina, a pena di nullità

Si immagini un condominio di 20 unità che deve scegliere il nuovo amministratore. Al consiglio arrivano tre preventivi. Il primo indica una cifra annua e basta. Il secondo indica la stessa voce più un elenco di attività pagate a parte. Il terzo rimanda a un «tariffario dello studio» che non è allegato. A prima vista il primo sembra il più semplice, ma per la legge è anche il più debole: se l’amministratore viene nominato senza aver indicato in modo analitico che cosa gli spetta, la nomina rischia di essere nulla.

Che cosa dice la legge

Il testo dell’articolo 1129 del codice civile è stato riscritto per intero dall’articolo 9 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013. Il quattordicesimo comma stabilisce che l’amministratore, quando accetta la nomina e ogni volta che l’incarico si rinnova, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Nel testo in vigore al 14/11/2026 la regola non ha subito modifiche.

Nella frase ci sono tre elementi da tenere distinti.

• Il momento. Per l’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. la specificazione deve arrivare all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo, non dopo, magari con il primo rendiconto.
• Il modo. L’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. non spiega che cosa significhi «analiticamente». La lettura più prudente è che ogni importo che l’amministratore potrà chiedere, compresi quelli per le attività pagate a parte, sia indicato in modo distinto già alla nomina.
• La conseguenza. Il codice parla di nullità della nomina, cioè di un vizio che colpisce la nomina in sé, non di una sanzione economica o di un semplice motivo di revoca.

Perché conta anche il rinnovo

L’articolo 1129, decimo comma, del codice civile stabilisce che l’incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Un amministratore nominato a novembre 2025, per esempio, a novembre 2026 è confermato per un altro anno se l’assemblea non decide diversamente. La portata di questo rinnovo è però discussa: secondo una lettura opera una sola volta, e alla scadenza del secondo anno serve una nuova delibera; secondo un’altra la conferma può ripetersi. L’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. lega la specificazione analitica del compenso anche al rinnovo: è richiesta a ogni rinnovo, anche se l’importo non cambia.

La nomina e la maggioranza che serve

Il compenso si presenta in assemblea insieme alla candidatura, perché è l’assemblea a nominare. L’articolo 1136 del codice civile, nel testo modificato dall’articolo 14 della legge 220/2012, chiede al quarto comma che la nomina e la revoca dell’amministratore siano approvate sempre con la maggioranza del secondo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi su 1.000. I millesimi misurano la quota di ciascun appartamento sul valore dell’intero edificio.

Un esempio: in assemblea sono presenti 12 condòmini su 20, che rappresentano 700 millesimi. In prima convocazione, per l’art. 1136, primo comma, c.c., l’assemblea è costituita solo se i presenti rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio: con 12 condòmini su 20 e 700 millesimi la condizione è soddisfatta. Se 7 votano a favore e insieme hanno 520 millesimi, la nomina passa: 7 è la maggioranza dei 12 presenti e 520 supera 500. Se gli stessi 7 avessero 480 millesimi, la nomina non passerebbe, né in prima né in seconda convocazione, perché l’art. 1136, quarto comma, c.c. richiede sempre la maggioranza del secondo comma. I calcoli nei diversi casi sono spiegati nell’articolo sulle maggioranze dell’assemblea di condominio.

Raggiungere la maggioranza però non basta: una nomina votata correttamente resta esposta alla nullità se il compenso non era stato specificato.

Che cosa si rischia davvero

Il codice dice che la nomina è nulla, ma non regola che cosa succede dopo: non dice come si sistemano i compensi già pagati né come si valutano gli atti compiuti nel frattempo dall’amministratore. Sono questioni che i giudici decidono caso per caso, e conviene non darle per scontate in nessun senso.

Il rischio concreto, per il condominio, è trovarsi con un incarico contestabile proprio nel momento in cui serve un amministratore pienamente legittimato: per agire contro un moroso, per firmare un contratto, per presentare il rendiconto. Per questo la regola protegge prima di tutto i condòmini, che votando devono sapere esattamente che cosa pagheranno.

Diverso è il caso dell’amministratore che, una volta nominato, non mostra i conti o non convoca l’assemblea: lì entrano in gioco la revoca, che l’assemblea può deliberare in ogni tempo, e la revoca da parte del giudice su ricorso di ciascun condomino, prevista dall’art. 1129, undicesimo comma, c.c. per la mancata resa del conto e per le gravi irregolarità che il dodicesimo comma elenca a titolo di esempio, spiegate nell’articolo sulla revoca dell’amministratore.

Come leggere e confrontare i preventivi

L’art. 1129 c.c. non fissa tariffe e non elenca le voci che il compenso deve comprendere: il quattordicesimo comma chiede solo che l’importo dovuto sia specificato in modo analitico. Per il consiglio che confronta le offerte, questo si traduce in un metodo pratico.

1. Mettere le offerte sulla stessa griglia. Per ciascun candidato, conviene scrivere su una riga il compenso per la gestione ordinaria annua e su righe separate tutto ciò che è pagato a parte: assemblee straordinarie, gestione di lavori straordinari, pratiche particolari, eventuali spese di segreteria, postali o per le copie.
2. Verificare che cosa è compreso. Una cifra annua più bassa con molti extra può costare più di una cifra più alta che comprende quasi tutto. Il confronto onesto si fa sul totale prevedibile, non sulla prima riga.
3. Chiedere per iscritto le voci mancanti. Un rimando a un tariffario non allegato non permette all’assemblea di sapere che cosa approva: conviene farsi consegnare il documento prima del voto.
4. Controllare gli oneri fiscali e previdenziali. Gli importi possono essere indicati al netto o al lordo di IVA e contributi: per un confronto corretto devono essere letti tutti nello stesso modo.
5. Allegare il preventivo al verbale. Se l’offerta analitica è allegata o trascritta nel verbale di nomina, resta la prova di che cosa l’assemblea ha approvato, utile anche al successivo rinnovo.

Insieme al compenso, l’art. 1129, secondo comma, c.c. chiede all’amministratore di comunicare, all’accettazione e a ogni rinnovo, i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale (o, per le società, la sede legale e la denominazione), il locale dove si trovano i registri previsti dall’art. 1130, nn. 6 e 7, c.c. e i giorni e le ore in cui si possono consultare. È il momento giusto anche per verificare i requisiti dell’amministratore.

Se il condominio sta cambiando amministratore perché quello attuale non risponde o non mostra i conti, il preventivo è solo il primo passo: subito dopo la nomina viene il passaggio di consegne fra l’amministratore uscente e quello nuovo.

Come lavora un’amministrazione seria

Un preventivo chiaro è il primo segno di come sarà gestito il condominio. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e presenta all’assemblea un’offerta analitica, voce per voce, che resta allegata al verbale. I condòmini possono poi controllare la contabilità online, aggiornata costantemente, fattura per fattura. Se il Suo condominio sta valutando un cambio di amministratore, Domos Consulting può prepararLe un preventivo o una lettura dei documenti di nomina di cui dispone, da approfondire se necessario con un legale.