La polizza globale fabbricati del condominio è obbligatoria? Che cosa dice la legge e che cosa conviene controllare

Un condominio di 24 unità scopre in primavera che la polizza del fabbricato è scaduta a dicembre e nessuno l’ha rinnovata. Poi un tubo comune si rompe e allaga due appartamenti. Il condominio era obbligato ad assicurarsi? E chi risponde di quella scadenza dimenticata?

Nessuna norma del codice impone di assicurare l’edificio

La risposta breve è no. Gli articoli del codice civile sul condominio (articoli da 1117 a 1139) e le disposizioni di attuazione (articoli da 61 a 72), nel testo in vigore al 15/11/2026, non contengono alcun obbligo per il condominio di stipulare una polizza sul fabbricato. Se non c’è l’obbligo, non c’è nemmeno una sanzione: nessuna di queste norme punisce il condominio che resta senza assicurazione.

Questo non vuol dire che la polizza sia superflua. Senza copertura, i danni che le parti comuni causano a terzi o ai singoli appartamenti (un cornicione che si stacca, una colonna di scarico che perde) restano a carico di tutti i condòmini, che devono pagarli di tasca propria. Chi ha seguito il caso dei calcinacci dalla facciata sa quanto possano pesare un risarcimento e le spese di una causa.

Resta poi un dettaglio che spesso si dimentica. Il regolamento di condominio o una delibera dell’assemblea possono prevedere che l’edificio sia assicurato. In quel caso l’obbligo esiste, ma nasce dalla decisione dei condòmini e non dalla legge.

La polizza che la legge prevede: quella dell’amministratore

L’unica polizza di cui il codice parla è un’altra, e riguarda l’amministratore. L’articolo 1129, terzo comma, del codice civile, nel testo scritto dall’art. 9 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013), permette all’assemblea di subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Questa polizza copre gli errori dell’amministratore (un pagamento sbagliato, una scadenza fiscale mancata), non i danni all’edificio.

È una facoltà, non un obbligo automatico: se la delibera di nomina non la chiede, la legge non la impone. Se la richiesta della polizza fa parte della delibera di nomina, vale la maggioranza che l’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, nel testo scritto dall’art. 14 della legge n. 220 del 2012, prevede per la nomina in ogni convocazione, cioè quella del secondo comma: più della metà dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio. In un condominio da 1.000 millesimi in cui arrivano in assemblea 15 condòmini, servono almeno 8 voti favorevoli che rappresentino almeno 500 millesimi. Se gli 8 voti sommano solo 430 millesimi, la nomina non passa.

Lavori straordinari: il massimale deve crescere

Il quarto comma dello stesso articolo 1129 aggiunge un dovere preciso: se durante l’incarico l’assemblea delibera lavori straordinari, l’amministratore deve adeguare i massimali della polizza, cioè l’importo massimo che l’assicurazione paga, con un adeguamento non inferiore all’importo di spesa deliberato, contestualmente all’inizio dei lavori. Se l’assemblea approva il rifacimento delle facciate per 180.000 euro, per l’art. 1129, quarto comma, c.c. l’adeguamento non può essere inferiore a 180.000 euro e deve essere fatto quando apre il cantiere. Se l’amministratore ha già una polizza professionale generale che copre tutta la sua attività, l’art. 1129, quarto comma, c.c. gli chiede di integrarla con una dichiarazione dell’assicuratore che garantisca queste condizioni per quel condominio.

Il comma parla dei «massimali della polizza», cioè presuppone che una polizza ci sia. Per questo conviene che la delibera di nomina la chieda espressamente. Sul percorso completo di un intervento importante, dalla delibera al fondo speciale, c’è l’articolo sui lavori straordinari in condominio.

Quando l’amministratore in carica non sa dire nemmeno se il condominio sia assicurato, o non mostra il contratto, il problema non è solo la polizza. Spesso è il segnale di una gestione che conviene rivedere, ed è una delle prime cose che lo studio verifica quando prende in carico un condominio dopo un cambio di amministratore.

Che cosa conviene controllare nella polizza del fabbricato

Le polizze globali sono contratti diversi da compagnia a compagnia, e il nome «globale» non garantisce che coprano tutto. Prima di approvare un rinnovo, le voci da leggere sono queste:

• il valore assicurato: deve corrispondere al costo per ricostruire l’edificio, non al valore commerciale degli appartamenti. Per l’art. 1907 c.c., se il valore assicurato è inferiore a quello reale, l’assicuratore risponde dei danni in proporzione, salvo che il contratto disponga diversamente;
• la responsabilità civile verso terzi: copre i danni a passanti, inquilini e visitatori; conviene controllare che i condòmini siano considerati terzi fra loro;
• i danni da acqua e la ricerca del guasto: le perdite da tubazioni comuni sono il sinistro più frequente; diverso il caso delle infiltrazioni dal lastrico solare, che alcune polizze escludono;
• franchigie e scoperti: la parte di ogni danno che resta comunque a carico del condominio;
• le esclusioni: eventi atmosferici, terremoto, alluvione, danni da mancata manutenzione;
• scadenza, tacito rinnovo e termine per denunciare un sinistro: quello fissato dalla polizza o, in mancanza, tre giorni dal sinistro o da quando se ne è avuta conoscenza (art. 1913 c.c.).

Che cosa rischia chi resta scoperto

Se la polizza scade e non viene rinnovata, la legge non prevede multe. Il rischio è tutto economico: un danno importante si divide fra i condòmini. Se la polizza era stata deliberata e l’amministratore ha lasciato passare la scadenza senza avvertire nessuno, i condòmini possono contestargli di non aver eseguito una delibera. L’articolo 1130, primo comma, numero 1, del codice civile, nel testo scritto dall’art. 10 della legge n. 220 del 2012, gli chiede infatti di eseguire le deliberazioni dell’assemblea; il numero 4 dello stesso comma gli chiede di compiere gli atti conservativi delle parti comuni.

Che cosa fare adesso

1. Chiedere all’amministratore copia della polizza in corso, con la quietanza di pagamento dell’ultimo premio.
2. Controllare la scadenza e la clausola di rinnovo, annotandole.
3. Verificare che il valore assicurato sia aggiornato e che le esclusioni siano compatibili con lo stato dell’edificio.
4. Se è in programma un lavoro straordinario, chiedere la prova dell’adeguamento del massimale della polizza dell’amministratore, come prevede l’art. 1129, quarto comma, c.c.
5. Alla prossima nomina o al prossimo rinnovo, mettere a verbale la richiesta della polizza professionale prevista dal terzo comma.

Come lavora un’amministrazione seria

Un’amministrazione attenta tiene la polizza fra i documenti che ogni condòmino può consultare, segnala la scadenza con anticipo e porta in assemblea il confronto fra le coperture prima del rinnovo. Raccoglie anche i dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni, che l’articolo 1130, primo comma, numero 6, del codice civile, nel testo modificato dall’art. 1, comma 9, lettera c), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, chiede di annotare nel registro di anagrafe condominiale e che servono anche per descrivere bene l’edificio all’assicuratore. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997, con la contabilità online aggiornata costantemente, consultabile fattura per fattura, compresi i premi assicurativi. Se nel Suo condominio la polizza è un punto oscuro, o se sta valutando un cambio di gestione, può chiederci un parere o un preventivo.