L'ascensore del condominio: manutenzione, verifiche periodiche e spese

Prendiamo un condominio di 24 unità con ascensore. L’ultima verifica periodica risale a marzo 2025: la prossima deve essere fatta entro marzo 2027. Fra una verifica e l’altra la ditta di manutenzione deve passare almeno quattro volte, una ogni sei mesi, come chiede l’art. 15, comma 4, del D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162. L’art. 13, comma 1, e l’art. 15, comma 1, dello stesso decreto pongono l’obbligo di far eseguire manutenzione e verifica periodica a carico del proprietario dello stabile o del suo legale rappresentante, fermi restando gli obblighi che l’art. 15 assegna al manutentore. In un condominio il proprietario è il condominio stesso, e a rappresentarlo è l’amministratore.

Due controlli diversi: manutenzione e verifica periodica

Spesso le due cose si confondono. L’articolo 13 del D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162, nel testo in vigore al 15/11/2026, chiede al proprietario dello stabile o al suo legale rappresentante di far eseguire una manutenzione regolare dell’impianto e di sottoporlo a verifica periodica ogni due anni. La manutenzione è affidata a una ditta o a un tecnico abilitato, con visite almeno semestrali (art. 15, comma 4, del D.P.R. 162/1999). La verifica periodica è un controllo eseguito da uno dei soggetti elencati all’art. 13, comma 1.

L’intervallo di due anni c’è già nel testo originario dell’articolo 13, in vigore dal 25 giugno 1999 al 29 dicembre 2010. Nel tempo è cambiato invece l’elenco di chi può fare la verifica. Il testo in vigore dal 16 marzo 2017, al comma 1, la affida a tecnici laureati in ingegneria di questi soggetti:

• l’azienda sanitaria locale, oppure l’ARPA dove la legge regionale le dà questa competenza;
• la direzione territoriale del lavoro, per gli impianti in stabilimenti industriali o aziende agricole;
• la direzione generale del trasporto pubblico locale del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, per gli ascensori dei servizi di trasporto pubblico terrestre;
• gli organismi di certificazione notificati, per le valutazioni di conformità previste dagli allegati V o VIII;
• gli organismi di ispezione «di tipo A» accreditati secondo la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020:2012.

L’articolo 13 dice anche che cosa si controlla: che le parti da cui dipende la sicurezza funzionino, che i dispositivi di sicurezza intervengano e che le prescrizioni dell’ultima verifica siano state eseguite. Per «prescrizione» si intende un intervento che il verificatore ha chiesto nel verbale. Il verbale viene consegnato al proprietario e alla ditta di manutenzione. Lo stesso articolo stabilisce che il costo della verifica è a carico del proprietario.

Chi può fare la manutenzione e con quale frequenza

L’articolo 15 dello stesso decreto, al comma 1, obbliga il proprietario ad affidare la manutenzione a una persona con il certificato di abilitazione o a una ditta specializzata che lavori con personale abilitato. Il certificato lo rilascia il prefetto dopo un esame teorico-pratico. La legge 20 novembre 2017, n. 167, art. 23, comma 1, ha precisato che il certificato vale in tutta Italia, nel testo in vigore dal 12 dicembre 2017.

Il comma 4 dell’articolo 15 del D.P.R. 162/1999 fissa la frequenza minima delle visite: almeno ogni sei mesi per gli ascensori, almeno una volta l’anno per i montacarichi. A ogni visita si controllano paracadute, limitatore di velocità e altri dispositivi di sicurezza, funi e catene con i loro attacchi, isolamento dell’impianto elettrico e collegamenti di terra. L’esito deve essere scritto sul libretto dell’impianto. Sempre l’articolo 15 assegna al manutentore la manovra di emergenza, cioè le operazioni per liberare chi resta bloccato in cabina, che può essere eseguita anche dal personale di custodia o da altro personale competente, se autorizzato dal proprietario e istruito allo scopo (comma 2), oltre alla pulizia e alla lubrificazione ordinarie (comma 3).

Se il manutentore trova un pezzo rotto o consumato, il comma 5 dell’articolo 15 del D.P.R. 162/1999 gli chiede di promuoverne subito la riparazione o la sostituzione, e il comma 6 obbliga il proprietario a provvedere prontamente. Se c’è un pericolo in atto, l’art. 15, comma 7, del D.P.R. 162/1999 obbliga il manutentore a fermare l’impianto finché non è riparato e ad avvisare il proprietario, chi fa le verifiche periodiche e il Comune.

Se il verbale è negativo

Quando la verifica periodica ha esito negativo, l’articolo 13 obbliga il verificatore a comunicarlo all’ufficio comunale competente. A quel punto l’articolo 14 del D.P.R. n. 162 del 1999, al comma 1, prevede che il Comune disponga il fermo dell’impianto. L’ascensore resta fermo fino a una verifica straordinaria con esito favorevole, che il proprietario deve chiedere dopo aver eliminato le cause del difetto e che deve documentare in dettaglio i lavori fatti. Lo stesso articolo 14, al comma 2, prevede la stessa procedura dopo un incidente di notevole importanza, anche senza feriti: il proprietario deve avvisare subito il Comune, che ferma l’impianto. Per il comma 4 dell’articolo 14 del D.P.R. 162/1999, anche la verifica straordinaria è a carico del proprietario.

Per un condominio questo vuol dire un periodo, anche lungo, senza ascensore, con i condòmini anziani o con difficoltà motorie bloccati in casa, e una spesa non preventivata da approvare in fretta. Quando i lavori sono importanti, la delibera e il fondo speciale seguono le regole spiegate nell’articolo sui lavori straordinari in condominio. Il rischio di un fermo si riduce se le prescrizioni del verbale vengono eseguite subito, invece di restare in un cassetto fino alla verifica successiva, che ne controlla l’esecuzione (art. 13, comma 3, del D.P.R. 162/1999). Se il Suo amministratore non Le mostra i verbali o non sa dire quando scade la prossima verifica, conviene chiederglielo per iscritto.

Come si divide la spesa: l’articolo 1124 del codice civile

L’articolo 1124 del codice civile, al primo comma, stabilisce che scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Metà della spesa si divide in base al valore delle singole unità, cioè secondo i millesimi di proprietà; l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo testo e il titolo attuale dell’articolo («Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori») vengono dall’articolo 8, lettere a) e b), della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013.

Un esempio: una riparazione da 6.000 euro. I primi 3.000 euro si dividono per millesimi: chi ha 50 millesimi paga 150 euro. Gli altri 3.000 euro si dividono in base all’altezza. Un modo semplice è dare a ogni piano un peso pari al suo numero, da 1 a 5, in un edificio con un appartamento per piano. La somma dei pesi è 15, quindi il quinto piano paga 5/15 di 3.000, cioè 1.000 euro, e il primo piano 200. Il secondo comma dello stesso articolo precisa che, per la quota legata al valore, contano come piani anche cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari che non sono di proprietà comune.

Il caso dell’ascensore installato per la prima volta è diverso: riguarda le maggioranze e i diritti del singolo, trattati nell’articolo sulle barriere architettoniche.

Che cosa conviene controllare adesso

1. Chiedere all’amministratore il contratto di manutenzione e verificare che la ditta o il tecnico abbiano l’abilitazione prevista dall’articolo 15, comma 1, del D.P.R. 162/1999.
2. Farsi mostrare il libretto dell’impianto, controllando che ci siano almeno due visite all’anno annotate.
3. Leggere l’ultimo verbale di verifica periodica: data, soggetto che l’ha fatta, eventuali prescrizioni.
4. Controllare che le prescrizioni siano state eseguite e che la prossima verifica sia prevista entro due anni dalla precedente.
5. Verificare nel rendiconto che le spese dell’ascensore siano divise con il criterio dell’articolo 1124 c.c. e non per semplici millesimi di proprietà, salvo che una diversa convenzione, per esempio un regolamento di condominio di natura contrattuale, preveda un criterio diverso (art. 1123, primo comma, c.c.). Conviene poi controllare con la polizza del fabbricato che cosa succede se qualcuno si fa male.

Come lavora un’amministrazione seria

L’amministratore dovrebbe tenere in uno scadenzario la data della prossima verifica, avere sempre a disposizione i verbali e presentare all’assemblea le prescrizioni con un preventivo, senza aspettare il fermo dell’impianto. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e mette ogni fattura, comprese quelle del manutentore e del verificatore, nella contabilità online consultabile da ogni condòmino. Se il Suo ascensore è fermo, se nessuno sa dove sia il libretto o se desidera semplicemente un secondo parere sulla gestione attuale, può chiederci un preventivo per l’amministrazione del condominio.