Telecamere sulle parti comuni del condominio: che cosa serve per installarle

Si consideri un condominio di 24 unità, con 1.000 millesimi in tutto. Dopo alcuni furti in cantina, all’assemblea si presentano 14 condòmini, che insieme valgono 560 millesimi, e si vota per installare quattro telecamere: due all’ingresso, una nel corridoio delle cantine e una sulla rampa del garage. Votano a favore in 9, che insieme fanno 510 millesimi. La delibera passa? Sì, ed è utile capire perché: se i 9 favorevoli avessero avuto 480 millesimi, la delibera non sarebbe passata, anche se in sala erano la maggioranza.

Che cosa dice la legge

L’articolo 1122-ter del codice civile, introdotto dall’articolo 7 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e in vigore dal 18 giugno 2013, stabilisce che le delibere sull’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136. Prima di quella data il codice non aveva una norma dedicata alle telecamere e la maggioranza da applicare era oggetto di discussione. Nel testo in vigore al 14/11/2026 l’articolo 1122-ter non ha subito modifiche.

Il secondo comma dell’articolo 1136, nella formulazione data dall’articolo 14 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, considera valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I requisiti sono due e devono esserci entrambi:

• in teste, cioè per numero di persone: più della metà dei condòmini presenti o rappresentati per delega. Con 14 intervenuti servono almeno 8 voti favorevoli;
• in millesimi, cioè le quote che misurano il valore di ciascuna unità rispetto all’intero edificio: almeno 500 su 1.000, a prescindere da quanti millesimi siano presenti in sala.

L’articolo 1122-ter non fa distinzione fra prima e seconda convocazione (la seconda è la riunione che si tiene se la prima non raggiunge il numero minimo di presenti). Per questo la soglia dei 500 millesimi vale anche in seconda convocazione, dove per molte altre decisioni bastano numeri più bassi. Chi vuole confrontare le diverse soglie trova i calcoli nell’articolo sulle maggioranze dell’assemblea di condominio, con esempi in millesimi e in teste.

Le indicazioni del Garante

La delibera non basta: con le telecamere il condominio raccoglie immagini di persone, cioè dati personali. Nelle FAQ sulla videosorveglianza del Garante per la protezione dei dati personali, la domanda 11 è dedicata al condominio e chiede tre cose: la delibera dell’assemblea, i cartelli che segnalano le telecamere e una conservazione delle registrazioni limitata nel tempo. Per il condominio il Garante considera congruo un termine che non superi i 7 giorni.

Nel testo la FAQ 11 parla di «maggioranza dei millesimi dei presenti», un’espressione più sintetica della norma. A decidere però è il codice civile: se in sala ci sono 560 millesimi, la maggioranza dei presenti sarebbe 281 millesimi, ma l’articolo 1136, secondo comma, ne chiede comunque almeno 500 sul totale dell’edificio.

Sul tempo di conservazione la FAQ 5 precisa che le immagini non possono essere conservate più a lungo di quanto serve allo scopo, che la cancellazione avviene di solito dopo pochi giorni, preferibilmente in automatico, e che quanto più il periodo è lungo, soprattutto se supera le 72 ore, tanto più la scelta richiede una motivazione argomentata. I 7 giorni della FAQ 11 sono quindi un limite massimo: con questo limite, una ripresa di lunedì non dovrebbe restare oltre il lunedì successivo. La FAQ 6 ammette tempi più lunghi in casi specifici, per esempio per rispondere alla richiesta dell’autorità giudiziaria o della polizia nel corso di un’indagine.

Sui cartelli le FAQ 3 e 4 chiedono di informare le persone prima che entrino nella zona ripresa. È sufficiente un cartello semplificato che indichi, tra le altre informazioni, il titolare del trattamento (chi decide come e perché si raccolgono le immagini) e la finalità, e che rinvii a un’informativa completa con tutti gli elementi dell’articolo 13 del Regolamento europeo sulla protezione dei dati, consultabile per esempio in bacheca. Non è necessario indicare la posizione esatta di ogni telecamera, purché sia chiaro quali zone sono riprese.

Infine la FAQ 2 chiarisce che non serve alcuna autorizzazione del Garante per installare l’impianto: è il titolare a dover valutare se il trattamento è lecito e proporzionato. Proporzionato vuol dire, per esempio, riprendere il corridoio delle cantine dove ci sono stati i furti, non inquadrare il portone dell’appartamento di un singolo condòmino.

La telecamera del singolo condòmino

Resta il caso di chi installa una telecamera per conto proprio, sulla porta di casa o sul posto auto. La FAQ 10 del Garante dice che l’inquadratura deve limitarsi agli spazi di esclusiva pertinenza di chi la installa: niente cortili, pianerottoli, scale, garage comuni o proprietà di altri, anche se la telecamera non registra. È vietato anche riprendere aree pubbliche o di pubblico passaggio. La stessa FAQ ricorda che, oltrepassando questi limiti, si rischia il reato di interferenze illecite nella vita privata previsto dall’articolo 615-bis del codice penale.

Che cosa si rischia

Una delibera approvata senza i 500 millesimi non rispetta l’articolo 1122-ter e il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro trenta giorni, come prevede l’art. 1137 c.c. nel testo sostituito dall’art. 15 della legge 220/2012 (il termine decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti, dalla comunicazione della delibera per gli assenti); i dettagli sono nell’articolo su come impugnare una delibera dell’assemblea. Un impianto senza cartelli o con registrazioni conservate per mesi espone invece il condominio alle contestazioni sul piano della protezione dei dati.

Che cosa conviene fare

1. Chiedere all’amministratore di inserire la videosorveglianza nell’ordine del giorno, con il progetto dell’impianto: quante telecamere, dove, che cosa inquadrano.
2. Verificare a verbale il voto in teste e in millesimi dei favorevoli: almeno la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
3. Far stabilire nella delibera il tempo di conservazione (con riferimento ai 7 giorni indicati dal Garante), la cancellazione automatica e chi può vedere le registrazioni.
4. Posizionare i cartelli prima delle zone riprese e mettere l’informativa completa in bacheca.
5. Far registrare nel rendiconto condominiale i costi dell’impianto e della manutenzione, con le relative fatture.

Come lavora Domos Consulting

Un impianto di videosorveglianza ben fatto si decide con i numeri giusti, ha i cartelli al loro posto e una regola chiara su chi guarda le immagini e quando vengono cancellate. I titolari di Domos Consulting amministrano condomìni a Roma dal 1997. La società prepara la delibera con il progetto e l’informativa già pronti, verifica le maggioranze in assemblea (anche in videoconferenza, quando il regolamento lo prevede o la maggioranza dei condòmini è d’accordo) e pubblica le fatture nella contabilità online, aggiornata costantemente e consultabile da ogni condòmino. Se nel Suo condominio si discute di telecamere, o se un impianto è già installato e Lei ha dubbi su come è stato deciso, può chiedere a Domos Consulting un parere o un preventivo per l’amministrazione del condominio.