Il regolamento di condominio: quando è obbligatorio, come si approva e che cosa non può vietare

In un condominio di 14 appartamenti, ognuno con un proprietario diverso, l’assemblea discute da anni di biciclette nell’androne, di orari per i lavori e di come dividere le spese della corte. Ogni volta si ricomincia da capo, perché non c’è un regolamento scritto. In un edificio così, però, il regolamento non è facoltativo.

Che cosa dice l’articolo 1138 del codice civile

Il primo comma dell’articolo 1138 del codice civile stabilisce che, quando i condòmini sono più di dieci, deve essere formato un regolamento. Il regolamento disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione. La legge conta i condòmini, cioè i partecipanti al condominio: con dieci il regolamento è facoltativo, con undici diventa obbligatorio.

L’articolo 1138 non prevede una sanzione per il condominio che ne è privo. Il secondo comma dello stesso articolo dà però a ciascun condòmino il potere di prendere l’iniziativa: chiunque può chiedere che l’assemblea discuta un regolamento nuovo o la revisione di quello esistente. Anche nei condomìni più piccoli l’assemblea può adottarne uno, se lo ritiene utile.

Come si approva e dove si conserva

Il terzo comma dell’articolo 1138 rinvia, per l’approvazione, alla maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile. Servono i voti della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, cioè almeno 500 millesimi su 1.000. I millesimi sono la misura del valore di ciascuna proprietà rispetto all’intero edificio.

Prima del voto, l’assemblea deve essere regolarmente costituita. In prima convocazione il primo comma dell’articolo 1136 chiede che gli intervenuti siano la maggioranza dei partecipanti al condominio e rappresentino i due terzi del valore dell’edificio, cioè almeno 667 millesimi; in seconda convocazione il terzo comma chiede un terzo dei partecipanti e un terzo del valore. Nel condominio di 14 appartamenti, se all’assemblea regolarmente costituita intervengono 9 condòmini, servono almeno 5 voti favorevoli. Se quei 5 sommano 520 millesimi, il regolamento è approvato. Se ne sommano 480, non lo è, anche se sono la maggioranza dei presenti. Altri casi di calcolo sono spiegati nell’articolo sulle maggioranze dell’assemblea di condominio.

Una volta approvato, l’articolo 1138 vuole che il regolamento sia allegato al registro dei verbali delle assemblee, che l’articolo 1130, numero 7), del codice civile affida all’amministratore. Lo stesso articolo 1130, al numero 1), gli chiede di curare l’osservanza del regolamento. Quando l’amministratore cambia, il registro con il regolamento allegato è fra i documenti che l’uscente deve consegnare: l’argomento è trattato nell’articolo sul passaggio di consegne fra amministratori. Un condominio che non riesce a ottenere dall’amministratore uscente il regolamento e i registri si trova in una delle situazioni che lo studio affronta subito dopo la nomina.

La storia della regola

Nel testo originario dell’articolo 1138, del 1942, il terzo comma chiedeva già la maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136, ma prevedeva la trascrizione del regolamento nel registro indicato dall’ultimo comma dell’articolo 1129. La legge 11 dicembre 2012, n. 220, all’articolo 16, ha riscritto il terzo comma con la lettera a), introducendo l’allegazione al registro dei verbali dell’articolo 1130, e con la lettera b) ha aggiunto l’ultimo comma sugli animali domestici. La legge, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, è in vigore dal 18 giugno 2013.

Entro quando si impugna

Per l’impugnazione, cioè la richiesta al giudice di annullare il regolamento, l’articolo 1138 rinvia all’articolo 1107 del codice civile. Il primo comma dell’articolo 1107 concede ai dissenzienti trenta giorni dalla delibera che ha approvato il regolamento; per gli assenti i trenta giorni decorrono dal giorno in cui la delibera è stata loro comunicata.

Se l’assemblea approva il regolamento il 10 marzo, chi ha votato contro ha tempo fino al 9 aprile. Chi era assente e riceve il verbale il 20 marzo ha tempo fino al 19 aprile. Scaduto il termine senza impugnazioni, il secondo comma dell’articolo 1107 rende il regolamento efficace anche per gli eredi e per chi compra un appartamento dai singoli condòmini. Il procedimento per le delibere ordinarie è spiegato nell’articolo su come impugnare una delibera dell’assemblea.

Che cosa il regolamento non può fare

Il quarto comma dell’articolo 1138 pone due limiti. Il primo: le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino come risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Il secondo: non possono derogare agli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile. Fra questi ci sono le regole sull’amministratore (1129), sull’assemblea (1136) e sull’impugnazione delle delibere (1137). Un regolamento che, per esempio, riducesse i termini per impugnare una delibera non avrebbe effetto su quel punto.

Dal primo limite nasce la distinzione che si sente spesso fra regolamento «assembleare» e regolamento «contrattuale». La distinzione viene dalla giurisprudenza, non dal testo dell’articolo 1138. Il regolamento approvato a maggioranza non può togliere al singolo condòmino diritti che gli derivano dal suo atto di acquisto. Limiti di questo tipo possono venire solo da ciò che ciascun proprietario ha accettato. Di solito è il caso del regolamento predisposto dall’originario unico proprietario e richiamato negli atti di vendita. La relazione alla proposta di legge citata più avanti richiama un’ordinanza del Tribunale di Cagliari del 22 luglio 2016. Il caso riguardava un regolamento predisposto dall’unico originario proprietario e modificabile solo all’unanimità, e il giudice ha ritenuto nullo il divieto di animali che conteneva. Per sapere che tipo di regolamento ha il Suo condominio occorre quindi leggere l’atto di provenienza del proprio appartamento, non soltanto il verbale.

Gli animali domestici

L’ultimo comma dell’articolo 1138, introdotto dalla lettera b) dell’articolo 16 della legge n. 220 del 2012, stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il comma, letteralmente, riguarda il possesso dell’animale. Le regole sull’uso delle parti comuni restano affidate al regolamento dal primo comma. Secondo la relazione alla proposta di legge citata più avanti, però, una delibera che vieti di usare l’ascensore o le scale in compagnia del proprio animale può essere annullata dal giudice.

Il testo non distingue fra i due tipi di regolamento, e se il divieto valga anche per le clausole contrattuali è una questione discussa. La proposta di legge n. 29 della Camera dei deputati, presentata il 13 ottobre 2022, vorrebbe chiarirlo scrivendo «anche avente natura contrattuale». Nella scheda consultata al 14/11/2026 risulta solo la presentazione: la modifica non è legge.

Che cosa conviene fare adesso

1. Contare i condòmini: se sono più di dieci e il regolamento manca, chiedere che la sua formazione sia messa all’ordine del giorno, come consente il secondo comma dell’articolo 1138.
2. Chiedere all’amministratore di vedere il registro dei verbali con il regolamento allegato.
3. Controllare nel proprio atto di acquisto se il regolamento vi è richiamato e accettato.
4. Se una nuova approvazione o una revisione non convince, annotare la data della delibera o della comunicazione: i trenta giorni dell’articolo 1107 passano in fretta. Per le liti in materia di condominio l’articolo 5 del decreto legislativo n. 28 del 2010 richiede di tentare prima la mediazione. L’articolo 8 dello stesso decreto stabilisce che la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta.

Come lavora un’amministrazione seria

Un regolamento chiaro, allegato al registro e consegnato a ogni condòmino, evita molte discussioni in assemblea. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 e, quando subentra a un altro amministratore, ritira i registri e controlla che il regolamento ci sia e sia aggiornato. Se il Suo condominio ne è privo o l’amministratore attuale non lo fa rispettare, può chiedere allo studio un parere o un preventivo per il cambio di amministratore.