Il condòmino che non paga: decreto ingiuntivo, sospensione dei servizi, creditori

Si prenda il caso di un condominio di 24 unità con un esercizio che va dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026. Un condòmino non paga nessuna delle quattro rate trimestrali da 300 euro, quindi a fine anno deve al condominio 1.200 euro. Gli altri 23 hanno pagato, ma la cassa ha un buco e l’impresa di pulizie aspetta una fattura. Le domande che arrivano a quel punto sono sempre le stesse: che cosa può fare l’amministratore, entro quando deve farlo e se il fornitore può rivalersi su chi è in regola.

Le risposte stanno in due norme riscritte dalla riforma del condominio, la legge 11 dicembre 2012, n. 220. L’articolo 18 della legge ha sostituito il testo dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. L’articolo 9 ha fatto lo stesso con l’art. 1129 c.c. La legge è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012 e, come stabilisce il suo articolo 32, primo comma, è entrata in vigore sei mesi dopo, cioè il 18 giugno 2013. Le regole descritte qui sono quelle di quel testo.

Il decreto ingiuntivo, senza passare dall’assemblea

Il decreto ingiuntivo è l’ordine di pagamento che il giudice emette sulla base di una prova scritta del credito, senza sentire prima il debitore. L’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. stabilisce che, per riscuotere i contributi dovuti secondo lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (il prospetto che assegna a ciascuno la sua quota di spesa), l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche se il condòmino fa opposizione, e senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea.

«Immediatamente esecutivo» significa che il condominio può passare subito al recupero forzato, per esempio al pignoramento, senza aspettare la fine dell’eventuale causa di opposizione. Nell’esempio, quindi, l’amministratore non deve convocare nessuno per chiedere il permesso di agire contro chi deve 1.200 euro. Per l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. gli serve uno stato di ripartizione approvato.

Il termine di sei mesi per l’amministratore

Che l’amministratore possa agire è una cosa. Che debba farlo è un’altra, e la stabilisce l’art. 1129, nono comma, c.c.: salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso.

Nell’esempio l’esercizio si chiude il 31 dicembre 2026, quindi l’azione contro il moroso deve partire entro il 30 giugno 2027 (art. 1129, nono comma, c.c.). La dispensa prevista dall’art. 1129, nono comma, c.c. deve essere espressa: se l’assemblea non ha deciso nulla, l’obbligo resta. Se il condominio ha un esercizio che non coincide con l’anno solare, il calcolo parte dalla chiusura di quell’esercizio.

Che cosa rischia l’amministratore che lascia passare il termine? L’art. 1129, dodicesimo comma, c.c. elenca alcune gravi irregolarità che consentono di chiedere la revoca al tribunale, e precisa che sono elencate «tra le altre», quindi l’elenco non è chiuso. Il numero 6 riguarda il caso in cui l’azione giudiziaria sia stata avviata e l’amministratore abbia omesso di seguire con diligenza la causa e la successiva esecuzione. Il mancato avvio dell’azione entro sei mesi non compare testualmente in quel numero. Resta però la violazione di un obbligo di legge, che il tribunale può valutare caso per caso. Come funziona la revoca è spiegato nell’articolo sulla revoca dell’amministratore in assemblea e in tribunale.

La sospensione dei servizi dopo un semestre

L’art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. prevede che, quando la mora nel pagamento dei contributi si è protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere al condòmino moroso la fruizione dei servizi comuni che si possono godere separatamente. Se la prima rata non pagata scadeva il 31 gennaio, il semestre si compie il 31 luglio.

La legge dice «può», non «deve»: è una facoltà, che l’amministratore valuta. Non elenca nemmeno quali siano i servizi suscettibili di godimento separato. Si tratta di servizi che si possono interrompere per una sola unità senza toccare le altre, e quali rientrino nella categoria dipende dall’impianto del singolo edificio. Prima di sospendere conviene quindi un parere legale sul caso concreto.

I fornitori e i condòmini in regola

Quanto all’impresa di pulizie, l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. stabilisce che i creditori non possono agire contro i condòmini in regola con i pagamenti se prima non hanno escusso gli altri, cioè se prima non hanno tentato di recuperare il credito dai morosi. Per renderlo possibile, il primo comma dello stesso articolo obbliga l’amministratore a comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che glieli chiedono.

Nell’esempio, se l’impresa non viene pagata, in base all’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. può agire contro i condòmini in regola solo dopo aver escusso il condòmino moroso. I 23 condòmini in regola restano in seconda linea.

Chi compra un appartamento da un condòmino moroso deve tenere presente il quarto comma dello stesso art. 63, che riguarda le spese dell’anno in corso e di quello precedente. Il tema è trattato nell’articolo su chi compra e le spese arretrate del venditore.

Se nel Suo condominio i morosi sono gli stessi da anni e nessuno ha mai visto un decreto ingiuntivo, è una delle prime verifiche che Domos Consulting svolge quando riceve un incarico: quanto è dovuto, da quando e con quali termini ancora aperti.

Che cosa conviene fare

1. Chiedere all’amministratore l’elenco dei crediti verso i condòmini, con l’esercizio di riferimento di ciascuno. Il rendiconto, secondo l’art. 1130-bis c.c., deve permettere di ricostruirli, come spiega l’articolo su che cosa deve contenere il rendiconto.
2. Calcolare per ogni credito la scadenza dei sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, come prevede l’art. 1129, nono comma, c.c.
3. Controllare nei verbali se l’assemblea ha mai dispensato espressamente l’amministratore dall’agire.
4. Se il termine è scaduto senza azioni, chiedere per iscritto le ragioni e mettere la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea.
5. Se si arriva a cambiare amministratore, pretendere che fra i documenti consegnati ci siano la situazione dei morosi e gli atti delle cause in corso. Ne parla l’articolo sul passaggio di consegne fra amministratori.

Come lavora un’amministrazione seria

Il recupero dei crediti non è un favore che l’amministratore fa ai condòmini puntuali: l’art. 1129, nono comma, c.c. gli impone un termine preciso. Domos Consulting tiene sotto controllo le scadenze di ogni credito e si occupa del recupero delle morosità grazie agli accordi con alcuni studi legali, alle condizioni descritte nella pagina dedicata. Ogni condòmino può controllare chi ha pagato e chi no nella contabilità, aperta a ogni condòmino. Se nel Suo condominio i debiti dei morosi crescono e nessuno agisce, Domos Consulting può valutare la situazione e preparare un preventivo per l’amministrazione.