Chi compra un appartamento paga le spese condominiali arretrate del venditore?

Un esempio concreto. Un appartamento viene venduto con rogito del 15 marzo 2026, in un condominio che chiude l’esercizio al 31 dicembre. Il venditore non paga le rate condominiali dal 2024. Dopo la vendita l’amministratore chiede al nuovo proprietario di saldare il debito. La domanda è quale parte di quel debito può pretendere da lui.

La risposta sta in due commi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La regola è precisa e tutela chi compra, ma solo fino a un certo punto.

Che cosa dice la legge

Il quarto comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. dice che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. «In solido» vuol dire che il condominio può chiedere l’intera somma a uno qualsiasi dei due, il venditore o l’acquirente, senza doverla dividere a metà.

Nell’esempio, l’acquirente risponde quindi delle quote 2026 e 2025 rimaste insolute. Le quote 2024 restano invece un debito del solo venditore. Salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato, l’articolo 1129, nono comma, c.c. obbliga l’amministratore ad agire contro di lui per riscuoterle entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso. Per sapere come si svolge questo recupero si può leggere l’articolo dedicato al condòmino che non paga.

C’è però un punto che la norma non chiarisce: che cosa si intenda per «anno». La legge non lo precisa, e una lettura diffusa fa riferimento all’esercizio di gestione del condominio, che non sempre coincide con l’anno solare. Se l’esercizio va per esempio dal 1° luglio al 30 giugno, il conteggio dei due anni cambia. Per questo conviene farsi indicare per iscritto come è organizzato l’esercizio del condominio in cui si compra.

L’obbligo che resta a chi vende

Il quinto comma dello stesso articolo 63 guarda la situazione dal lato del venditore. Chi cede diritti su un’unità immobiliare resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi che maturano fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica del titolo che determina il trasferimento.

Nell’esempio, se la copia autentica del rogito arriva all’amministratore solo il 20 ottobre 2026, il venditore risponde insieme all’acquirente anche delle rate maturate fra marzo e ottobre, benché in quel periodo non fosse più proprietario. Al venditore conviene quindi inviare la copia subito dopo il rogito, e conservare la prova dell’invio.

A questo si aggiunge l’articolo 1130, primo comma, numero 6, del codice civile, nel testo sostituito dall’articolo 10 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e modificato dal decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9. La norma obbliga l’amministratore a tenere il registro di anagrafe condominiale e prevede che ogni variazione dei dati gli sia comunicata in forma scritta entro sessanta giorni, senza dire chi debba farlo né da quando si contino i sessanta giorni. Contando dal rogito del 15 marzo, conviene che la comunicazione parta entro il 14 maggio.

Come era la regola prima del 2013

La solidarietà per i due anni non è una novità. Già il testo dell’articolo 63 in vigore fino al 17 giugno 2013, al secondo comma, obbligava chi subentrava al pagamento in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. L’articolo 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, ha riscritto l’intero articolo. Ha spostato quella regola al quarto comma e ha aggiunto il quinto comma sull’obbligo di chi vende, che prima non era scritto nella norma.

Che cosa si rischia davvero

L’acquirente che non controlla prima del rogito può trovarsi a pagare fino a due esercizi di quote non versate dal venditore. Il condominio non ha l’obbligo di rivolgersi prima al venditore: proprio perché l’obbligo è solidale (articolo 63, quarto comma, disp. att. c.c.), l’amministratore può scegliere di chiedere tutto a chi compra. Chi paga il debito di un altro potrà poi rivalersi sul venditore, ma questo comporta tempo e spese, e il risultato non è garantito se il venditore non ha più beni o è irreperibile.

Il venditore che dimentica di mandare la copia dell’atto rischia invece di vedersi chiedere quote di un appartamento che non è più suo.

Per un condominio, poi, un passaggio di proprietà gestito male significa spesso crediti che restano aperti per anni.

Che cosa conviene fare prima del rogito

1. Chiedere l’attestazione all’amministratore. L’articolo 1130, primo comma, numero 9, c.c. (testo introdotto dall’articolo 10 della legge 220/2012) obbliga l’amministratore a fornire al condòmino che lo richiede un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. Va notato che il diritto spetta al condòmino, cioè al venditore: l’acquirente deve chiedere che sia lui a farne richiesta e a consegnargliela.
2. Farsi dare i documenti dell’esercizio. Conviene avere l’ultimo rendiconto approvato, il preventivo in corso e lo stato di ripartizione, per capire quanto si pagherà da subito. L’articolo sul rendiconto condominiale spiega come leggerli.
3. Verificare le delibere già approvate. Un lavoro straordinario deliberato prima del rogito ma pagato a rate dopo può creare discussioni su chi debba pagarlo. Conviene leggere i verbali delle ultime assemblee e regolare la questione per iscritto.
4. Scrivere nel contratto chi paga che cosa. Fra le parti si può stabilire che gli arretrati restino a carico del venditore, oppure che una parte del prezzo resti trattenuta fino al saldo. Questo patto vale fra venditore e acquirente, mentre il condominio può comunque chiedere il dovuto a entrambi nei limiti dell’articolo 63.
5. Trasmettere subito la copia autentica dell’atto. Il venditore deve inviarla all’amministratore per non restare obbligato oltre (articolo 63, quinto comma, disp. att. c.c.). Al nuovo proprietario conviene comunicare per iscritto i propri dati per il registro di anagrafe entro sessanta giorni dal rogito: l’articolo 1130, primo comma, numero 6, c.c. prevede che ogni variazione dei dati sia comunicata all’amministratore entro quel termine.

La legge non impone al notaio di procurarsi l’attestazione dell’amministratore: chiederla e allegarla agli atti della compravendita è una cautela delle parti, e conviene pretenderla.

Come lavora un’amministrazione seria

Un’attestazione sullo stato dei pagamenti si prepara rapidamente se la contabilità è in ordine e se i versamenti di ogni condòmino si possono ricostruire fattura per fattura. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997 con una contabilità online aggiornata costantemente, che ogni condòmino può consultare, e recupera le morosità senza spese legali per il condominio grazie alle convenzioni con studi legali. Se Lei sta vendendo o comprando in un condominio che non riesce a darLe risposte chiare, o se è consigliere e vuole capire quanti crediti siano ancora recuperabili, può chiedere a Domos Consulting un parere o un preventivo.