Requisiti dell'amministratore di condominio: quali sono, a chi si applicano e come verificarli

Un condominio di 24 unità riceve in assemblea due preventivi. Uno dei due candidati dice di amministrare palazzi «da sempre», ma non ha mai seguito un corso. L’altro allega l’attestato del corso iniziale e quelli degli aggiornamenti annuali. Per la legge la differenza conta: dal 18 giugno 2013 l’art. 71-bis disp. att. c.c. chiede a chi amministra condomìni di cui non è condòmino requisiti precisi, fra cui una formazione periodica annuale. L’esperienza maturata prima di quella data esonera, al più, dal diploma e dal corso iniziale (quinto comma), mai dall’aggiornamento.

Che cosa dice la regola

I requisiti sono elencati nell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, inserito dall’art. 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e in vigore dal 18 giugno 2013 (testo consultato il 14/11/2026). Il primo comma chiede che l’amministratore:

• 1. abbia il godimento dei diritti civili;
• b) non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti non colposi puniti con la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• c) non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che sia intervenuta la riabilitazione;
• d) non sia interdetto o inabilitato;
• e) non abbia il nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• f) abbia il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• g) abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga attività di formazione periodica.

Le prime cinque lettere riguardano l’onorabilità, le ultime due la preparazione. Il terzo comma dello stesso articolo ammette che l’incarico sia affidato anche a una società; in quel caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione.

Quanto dura la formazione

I contenuti della lettera g) sono stabiliti dal decreto del Ministero della giustizia 13 agosto 2014, n. 140, in vigore dal 9 ottobre 2014. L’art. 5, comma 1, del decreto chiede che il corso iniziale duri almeno 72 ore. L’art. 5, comma 2, prevede poi un aggiornamento con cadenza annuale di almeno 15 ore, dedicato all’evoluzione delle norme e della giurisprudenza e alla soluzione di casi pratici.

Un esempio pratico: un amministratore che ha seguito il corso iniziale nel 2018 deve avere svolto almeno 15 ore di aggiornamento nel 2019, altre 15 nel 2020 e così via, fino all’anno in corso. Non si tratta di un esame da superare una volta per tutte: il requisito si rinnova ogni anno.

L’art. 5, comma 5, consente lo svolgimento dei corsi anche a distanza, ma l’esame finale deve tenersi di persona nella sede indicata dal responsabile scientifico. Al responsabile scientifico l’articolo 4 del decreto affida i controlli sui formatori e sulla frequenza dei partecipanti, oltre all’attestazione del superamento dell’esame. Per questo l’attestato firmato dal responsabile scientifico è il documento più utile da chiedere.

Chi amministra il proprio condominio

Il secondo comma dell’art. 71-bis disp. att. c.c. stabilisce che i requisiti delle lettere f) e g), cioè diploma e formazione, non sono necessari quando l’amministratore è scelto fra i condòmini dello stabile. Se in un condominio di 8 unità uno dei proprietari accetta l’incarico, non gli servono né il diploma né il corso.

Restano però i requisiti dalla a) alla e) dell’art. 71-bis, primo comma, disp. att. c.c.: anche il condòmino-amministratore non deve avere condanne per i delitti indicati, né protesti, né misure di prevenzione definitive. E restano tutti gli obblighi di gestione previsti dal codice civile, dal conto corrente (art. 1129, settimo comma, c.c.) al rendiconto (art. 1130-bis c.c.), che non cambiano a seconda di chi amministra.

Il quinto comma prevede poi una norma transitoria: chi ha svolto attività di amministrazione per almeno un anno nei tre anni precedenti il 18 giugno 2013 può continuare anche senza diploma e senza corso iniziale. Per esempio, rientra nella deroga chi ha amministrato condomìni senza interruzioni dal gennaio 2011 al giugno 2013. Non vi rientra chi ha iniziato nel settembre 2012. L’obbligo di formazione periodica resta fermo anche per costoro, come stabiliscono l’art. 71-bis, quinto comma, disp. att. c.c. e l’art. 5, comma 2, del D.M. 140/2014: le 15 ore annuali valgono per tutti i professionisti.

Che cosa succede se un requisito manca

Il quarto comma dell’art. 71-bis disp. att. c.c. è netto per i requisiti di onorabilità: la perdita di uno dei requisiti delle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dall’incarico. In quel caso ciascun condòmino può convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore.

Per la mancanza del diploma o della formazione l’art. 71-bis disp. att. c.c. non indica in modo espresso la conseguenza. Diverso è il caso dei dati comunicati dall’amministratore. L’articolo 1129 del codice civile, nel testo sostituito dall’art. 9 della legge n. 220 del 2012, chiede al secondo comma che l’amministratore comunichi i propri dati anagrafici e professionali al momento dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo. Se però l’amministratore, nel comunicarli, li ha omessi o li ha indicati in modo incompleto o inesatto, l’art. 1129, dodicesimo comma, n. 8, c.c. considera il fatto una grave irregolarità. Per l’undicesimo comma dello stesso art. 1129 c.c., è uno dei motivi per cui ciascun condòmino può chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore. L’elenco della legge è introdotto dalle parole «tra le altre», quindi non è chiuso.

Quando i requisiti vengono a mancare e l’assemblea cambia amministratore, il problema successivo è quasi sempre ottenere i documenti dall’uscente. Che cosa chiedere all’amministratore uscente è spiegato nell’articolo sul passaggio di consegne.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controllare la comunicazione dei dati fatta dall’amministratore al momento della nomina o dell’ultimo rinnovo, come richiede il secondo comma dell’art. 1129 c.c.
2. Verificare che nel luogo di accesso al condominio, o in quello di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, siano affissi generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici, dell’amministratore, come prevede il quinto comma dell’art. 1129 c.c.
3. Chiedere, anche tramite il consiglio o all’ordine del giorno dell’assemblea, copia dell’attestato del corso iniziale e degli attestati di aggiornamento degli ultimi anni.
4. Se l’amministratore è una società, chiedere i requisiti delle persone indicate dal terzo comma dell’art. 71-bis disp. att. c.c.
5. In vista di una nuova nomina, mettere a confronto attestati e preventivi, ricordando che anche il compenso deve essere specificato analiticamente all’atto della nomina.

Come lavora un’amministrazione seria

Un amministratore che rispetta la legge non ha motivo di nascondere i propri attestati: li allega al preventivo e li aggiorna ogni anno senza che qualcuno debba chiederli. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997, mette a disposizione di ogni condòmino la contabilità online, aggiornata costantemente e consultabile fattura per fattura, e quando subentra a un altro amministratore si occupa del ritiro dei documenti. Se nel Suo condominio sono emersi dubbi sui requisiti dell’amministratore o l’assemblea deve sceglierne uno nuovo, può chiederci un parere o un preventivo per il cambio di amministratore.