Detrazioni per i lavori sulle parti comuni: come si ripartiscono fra i condòmini

Si consideri un condominio di 24 unità che rifà la facciata con una spesa di 120.000 euro, pagata dall’amministratore all’impresa nel corso del 2026. Un condòmino con 40 millesimi (i millesimi sono la misura, in parti di mille, del valore della sua unità rispetto all’intero edificio) deve versare 4.800 euro. Se l’appartamento è la sua abitazione principale e lui ne è proprietario, la detrazione è di 2.400 euro, cioè 240 euro all’anno per dieci anni. Se invece si tratta di una seconda casa, la detrazione scende a 1.728 euro. A parità di lavori, quindi, i condòmini non recuperano tutti la stessa somma.

Che cosa dice la regola

L’articolo 16-bis del TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) prevede, al comma 1, lettera a), la detrazione delle spese per i lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali indicate dall’articolo 1117 del codice civile. Si tratta di una riduzione dell’IRPEF che ogni condòmino ottiene nella propria dichiarazione dei redditi, ripartita in dieci rate annuali.

Le percentuali in vigore oggi non si trovano nel solo articolo 16-bis. Per il 2025, il 2026 e il 2027 le fissa l’articolo 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, più volte modificato. Dal 2028 al 2033 si applica il 30% previsto dal comma 3-ter dell’articolo 16-bis del TUIR, con il tetto di 48.000 euro del comma 1. Nel testo in vigore al 15/11/2026 la situazione è la seguente:

Le percentuali sono cambiate più volte. Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la detrazione era del 50% per qualsiasi immobile, con il tetto di 96.000 euro: la misura è stata introdotta dall’articolo 11 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, e poi prorogata. La legge di bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207) ha introdotto per il 2025 la distinzione fra abitazione principale e altri immobili. La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22, lettera b), n. 1, come riporta la scheda dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni edilizie) ha poi esteso al 2026 le stesse condizioni del 2025. Il disegno di legge di bilancio 2027 (A.C. 3174, art. 4), presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 e ora all’esame del Parlamento, prevede di mantenere anche per le spese del 2027 il 50% sull’abitazione principale e il 36% negli altri casi, con il tetto di 96.000 euro. Finché non è approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale valgono le percentuali della tabella.

Chi detrae e in base a che cosa

La detrazione spetta al singolo condòmino, per la sua quota. Secondo l’articolo 1123, primo comma, del codice civile, le spese si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate confermano che ciascun condòmino detrae la quota che gli è stata attribuita in base ai millesimi o agli altri criteri di ripartizione.

La maggiorazione per l’abitazione principale dipende dalla situazione di ciascun condòmino, non da quella del condominio. La pagina dell’Agenzia sulla misura della detrazione, che rinvia alla circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, ne spiega le condizioni. Il 50% spetta solo al proprietario, al nudo proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie) che adibisce l’unità ad abitazione principale. Il diritto deve esistere al momento dell’inizio dei lavori, mentre la destinazione ad abitazione principale conta anche se si realizza al termine dei lavori. Vale come abitazione principale anche l’unità in cui dimora abitualmente un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo). Per le parti comuni la maggiorazione si applica alla quota del singolo condòmino che ha questi requisiti. L’inquilino o il comodatario che paga la quota può detrarre, se ha il consenso del proprietario e un contratto regolarmente registrato già all’inizio dei lavori, ma con l’aliquota base: nel 2026 il 36%.

C’è poi un dettaglio importante sui tempi. Secondo l’Agenzia, la spesa si attribuisce all’anno in cui l’amministratore esegue il bonifico all’impresa, non all’anno in cui il condòmino versa la rata, purché il condòmino abbia versato la propria quota al condominio entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Per questo, quando il pagamento all’impresa cade a cavallo fra il 2026 e il 2027, la scelta del momento del bonifico può avere effetti concreti. Con le regole in vigore oggi, nel caso dell’esempio iniziale il proprietario che vive nell’appartamento passerebbe da 2.400 a 1.728 euro, quello della seconda casa da 1.728 a 1.440 euro; se il disegno di legge di bilancio 2027 sarà approvato così com’è, la differenza non ci sarà. Di questo si discute già in assemblea, quando si approvano il calendario dei pagamenti e il fondo speciale per i lavori straordinari.

Per alcuni lavori la ripartizione segue regole proprie. Le riparazioni del lastrico solare si dividono secondo i criteri dell’articolo 1126 del codice civile, illustrati nell’articolo sulle infiltrazioni dal lastrico solare, e anche la quota detraibile segue quella ripartizione. Per l’ascensore e il montascale l’Agenzia dà indicazioni specifiche, ricordate nell’articolo sulle barriere architettoniche.

Quali documenti rilascia l’amministratore

Per le spese sulle parti comuni il condòmino non ha in mano le fatture intestate a sé. Gli serve la certificazione dell’amministratore, che secondo l’Agenzia delle Entrate deve riportare i dati dell’amministratore, i dati del condominio, le spese sostenute nell’anno e la quota attribuita al condòmino. Spetta all’amministratore anche pagare con il bonifico “parlante” richiesto dall’articolo 1, comma 3, del decreto ministeriale 18 febbraio 1998, n. 41. Secondo le regole indicate dall’Agenzia, per le parti comuni il bonifico indica la norma di riferimento, il codice fiscale del condominio e quello dell’amministratore o del condòmino che esegue il pagamento, e la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa.

L’amministratore ha poi un obbligo verso il fisco. L’articolo 2 del decreto ministeriale 1° dicembre 2016, come spiegano le risposte dell’Agenzia alle domande più frequenti, gli chiede di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo dell’anno successivo, le spese del condominio e la quota di ciascun condòmino. In quella comunicazione l’amministratore indica anche se la quota è stata pagata per intero entro il 31 dicembre. Solo le quote saldate entrano direttamente nella dichiarazione precompilata, le altre compaiono soltanto nel foglio informativo. Per le spese del 2026 l’amministratore può segnalare che l’unità è abitazione principale, ma solo se il condòmino glielo ha comunicato.

Nel condominio minimo, cioè con non più di otto condòmini, la regola cambia se non è stato nominato un amministratore. Secondo l’Agenzia, in questo caso non c’è alcuna comunicazione da inviare e, se manca il codice fiscale del condominio, nella dichiarazione si indica il codice fiscale del condòmino che ha eseguito il bonifico. Chi si rivolge a un CAF o a un intermediario presenta anche un’autocertificazione con i lavori eseguiti e i dati catastali dell’edificio. Resta l’obbligo, chiarito dalla circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, di pagare con bonifico, oltre a quello di poter dimostrare, in caso di controllo, che i lavori hanno riguardato le parti comuni.

Che cosa si rischia

Se la certificazione è sbagliata o la comunicazione arriva in ritardo, la precompilata riporta dati errati e il condòmino deve correggerli da solo, magari con l’aiuto del CAF. Se manca la delibera o il bonifico non ha i dati richiesti, la detrazione può essere contestata in un controllo. Va ricordato anche il limite previsto dall’articolo 16-ter del TUIR, introdotto dalla legge di bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 10) e illustrato dalla circolare n. 6/E del 29 maggio 2025: dal 2025 chi ha un reddito superiore a 75.000 euro ha un tetto complessivo a più detrazioni, e il beneficio effettivo può risultare più basso di quello calcolato. Le rate delle spese pagate fino al 31 dicembre 2024 restano fuori da questo tetto.

Se Lei è consigliere e i millesimi usati nella ripartizione non corrispondono alla tabella, o se alcuni condòmini non hanno ricevuto la certificazione, sono controlli che lo studio svolge nella revisione dei conti, prima dell’assemblea.

Che cosa conviene fare adesso

1. Comunicare per iscritto all’amministratore, entro il 31 dicembre, se l’unità è la propria abitazione principale.
2. Versare la propria quota entro l’anno, così che compaia nella precompilata.
3. Chiedere in assemblea in quale anno l’amministratore prevede di pagare l’impresa e, prima di fissare il calendario dei pagamenti, verificare se la legge di bilancio 2027 ha cambiato le aliquote.
4. Conservare la delibera, la tabella di ripartizione e la certificazione dell’amministratore per tutti i dieci anni della detrazione.
5. Se l’unità viene venduta, ricordare che il comma 8 dell’articolo 16-bis trasferisce all’acquirente persona fisica le rate residue, salvo diverso accordo delle parti.

Come lavora un’amministrazione seria

Una detrazione sulle parti comuni funziona solo se i documenti sono in ordine: delibera, bonifici corretti, ripartizione coerente con le tabelle, certificazione puntuale e comunicazione inviata nei termini. Domos Consulting amministra condomìni a Roma dal 1997. Con la contabilità online, aggiornata costantemente, ogni condòmino può vedere fattura per fattura che cosa è stato pagato e quando. Se nel Suo condominio sta per partire un intervento sulle parti comuni, o se le certificazioni degli anni passati non sono mai arrivate, può chiedere allo studio un parere o un preventivo.